L’encadrement des loyers à la relocation est reconduit dans 28 agglomérations

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© Chainarong Prasertthai

Depuis le 1er août 2012, les loyers des locations d’habitation principale est encadré à la relocation dans 28 agglomérations situées en zone tendue. Un décret publié le 30 juin au Journal officiel reconduit à l’identique ce dispositif d’encadrement pour un an de plus, du 1er août 2021 au 31 juillet 2022.

Quelles sont les agglomérations concernées ?

Le dispositif d’encadrement des loyers s’applique dans les « zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel ». En pratique, il s’agit des 1 149 communes des 28 agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse. 

Quelles sont les locations concernées ?

Le dispositif d’encadrement des loyers concerne les logements loués vides ou meublés à usage de résidence principale. Sont donc concernés :

  • le bail de location vide de trois ans
  • le bail de location meublée de un an
  • le bail pour location meublée de neuf mois réservé aux étudiants
  • le bail mobilité.

Il s’applique lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail. Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer exigé par le bailleur ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au précédant locataire. Si ce dernier n’a pas été réévalué au cours des douze mois précédent le nouveau bail, il peut être révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).

A noter 

Les logements vacants faisant l’objet d’une première location et les biens inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois ne sont pas concernés par le dispositif.

Quelles sont les exceptions à l’encadrement des loyers ?

Dans certaines situations, le bailleur peut déroger à la limitation de l’évolution du loyer. 

► Le loyer a été sous-évalué

Si le loyer appliqué au dernier locataire a été manifestement sous-évalué, le nouveau loyer peut être réévalué. Mais la hausse ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué au dernier locataire, éventuellement révisé.

► La réalisation de travaux

Lorsque le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité liés à la décence du logement, sur les parties privatives ou communes, pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, il peut appliquer une augmentation de loyer annuel maximale de 15 % du coût réel des travaux (TTC).

Si le logement a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, le loyer peut être librement réévalué.

Mais attention, ces revalorisations de loyer ne sont possibles que si la consommation énergétique du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an (le cas échéant, à l’issue des travaux), soit une étiquette énergie de A à E. Cette condition est présumée remplie lorsque l'atteinte de ce niveau de performance énergétique a été constatée par un diagnostic de performance énergétique établi moins de quatre ans auparavant.

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