Le bail réel solidaire : devenir propriétaire à -40 %

Ce dispositif d’accession sociale à la propriété vous permet d’acquérir à bas prix les murs d’un bien immobilier, tout étant seulement locataire du terrain.

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Bail réel solidaire
Le bail réel solidaire est un dispositif conçu pour favoriser l’accession à la propriété. © ah_fotobox

De quoi s’agit-il ?

Le bail réel solidaire est un dispositif conçu pour favoriser l’accession à la propriété. Il vous permet d’acquérir les murs d’un bien immobilier neuf tout en louant auprès d’un organisme de foncier solidaire (OFS) le terrain ou une partie du terrain sur lequel se trouve le local. Vous n’êtes donc propriétaire que des murs. Le ménage qui bénéficie de l’opération doit occuper le bien à titre de résidence principale (article L. 255-1 du Code de la construction et de l’habitation). Il doit répondre à des conditions de ressources.

Les OFS sont des organismes à but non lucratif qu’agrée le préfet de région. Leur vocation est de détenir la propriété des terrains sur lesquels sont bâtis les logements, pour que « ces derniers restent perpétuellement abordables et nettement inférieurs au prix du marché », expliquait le ministère de la Cohésion des territoires dans une brochure.

Au 1er septembre 2019, dix-sept OFS avaient été agréés, cinq autres devaient l’être à la fin de l’année dernière, une vingtaine d’autres agréments étant prévus par le ministère. La commercialisation de plus de 8 400 logements était programmée, une cinquantaine avaient déjà été commercialisés.

Le bail dure entre 18 et 99 ans (article L. 255-1 du Code de la construction et de l’habitation).

Quels sont les avantages ?

Le bail réel solidaire a une utilité particulière dans les zones géographiques où les prix de l’immobilier sont élevés en raison d’une forte différence entre l’offre et la demande, les prix du foncier freinant la construction. 

La promesse du bail réel solidaire est donc de faciliter l'accès à la propriété dans les zones tendues à un coût maîtrisé et très inférieur au marché (voir points suivants). 

Dans quelles zones géographiques le dispositif est-il utilisé ?

Seules certaines collectivités territoriales recourent au bail réel solidaire. Il existe par exemple des OFS de :

  • Grenoble Alpes Métropole ;
  • la Métropole lilloise ;
  • Loire-Atlantique ;
  • Vendée ;
  • la Ville de Paris.

Combien ça coûte ?

Vous devez régler une redevance pour le terrain, qui représente quelques euros par mois et par mètre carré de surface habitable, selon le site du magazine Capital.

Vous êtes en plus redevable du prix d’acquisition des murs, réduit à hauteur de 15 à 40 % par rapport à ceux qui pourraient vous êtes proposés sur le marché, explique la Fédération nationale des sociétés coopératives d’HLM. Le prix est encadré, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) pour les transactions est au taux réduit de 5,5 %.

Vous pouvez obtenir un financement par le prêt à taux zéro (PTZ), donc sans intérêt, pour financer votre acquisition. 

Si la collectivité le décide, vous pouvez bénéficier d’un abattement de taxe foncière de 30 %.

Le bien peut-il être mis en location ?

Le titulaire du bail réel solidaire a la possibilité de mettre en location le bien, si le contrat le prévoit. Mais dans cette hypothèse également, le bien doit être utilisé à titre de résidence principale.

Quand le bail prend-il fin ?

Le bail prend fin à son issue, sauf si d’ici là le ménage revend son logement. L’acquéreur doit justifier de ressources inférieures aux seuils prévus. Le prix de revente est encadré. Le nouvel occupant dispose d’un bail renouvelé, de la même durée que la durée initiale.

df
Timour Aggiouri
Publié le

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