La fin programmée du dispositif Pinel d’incitation fiscale à l’investissement locatif

Cette réduction d’impôt, conçue pour soutenir l’investissement locatif sous forme d’achat ou de travaux, doit disparaître : le projet de loi de finances (PLF) pour l’année prochaine prévoit d’y mettre fin après 2024.

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Dispositif Pinel
En acquérant un logement neuf, vous pouvez être éligible au dispositif Pinel. © Warchi

C’est un outil utilisé par les particuliers souhaitant acquérir un bien immobilier pour le mettre en location. Le dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif Pinel ne sera plus en vigueur en 2025, en application de l’article 45 septies du projet de loi de finances (PLF) pour 2021, adopté mardi 17 novembre par l’Assemblée nationale, avant l’examen du texte par le Sénat.

Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?

Il s’agit d’une réduction d’impôt sur le revenu, soit une baisse du montant dû au fisc par les foyers fiscaux redevables remplissant certaines conditions. Entré en vigueur le 1er janvier 2015, tirant sa dénomination courante du nom de l’ancienne ministre du Logement, Sylvia Pinel, le dispositif « visait à encourager la construction et la réhabilitation des logements, tout en étant assorti d’un objectif social, puisque des plafonds de ressources et de loyers étaient prévus », explique, dans un entretien à Dossier Familial, l’économiste Philippe Crevel, directeur du Cercle de l’épargne.

L’avantage fiscal est ouvert aux contribuables qui acquièrent ou font construire des logements neufs ou assimilés ou encore souscrivent au capital de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) réalisant de tels investissements, rappelle le gouvernement dans l’exposé des motifs de son amendement qui a donné la disposition du PLF. 

Seuls sont concernés les investissements de certains biens, principalement ceux situés dans les communes classées par arrêté ministériel dans des zones géographiques et qui se caractérisent par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements (zones A, A bis et B1).

En contrepartie de la baisse de son impôt, le particulier doit s’engager à louer son bien nu à titre d’habitation principale et à un prix inférieur à certains plafonds, pendant une durée minimale de 6 ans. Le dispositif devait développer l’offre locative intermédiaire, entre l’offre du marché et celle du parc social. Les règles de l’avantage fiscal sont inscrites à l’article 199 novovicies du Code général des impôts.

Depuis la création du dispositif Méhaignerie, entré en vigueur le 1er janvier 1986, une série de réductions d’impôt devant aboutir à la construction de logements neufs ont été mises en œuvre. « La question des investissements locatifs est un sujet extrêmement passionnel, ce n’est pas facile pour un gouvernement de s’y attaquer. Car les dispositifs d’incitation jouent le rôle d’une drogue : une fois qu’on a mis le doigt dedans, c’est difficile d’en sortir après », ironise Philippe Crevel.

Est-il fréquemment utilisé ?

« Les investisseurs lui ont fait un bon accueil, les plafonds étant moins stricts que ceux du dispositif Duflot, et la possibilité de louer à ses descendants étant ouverte », observe le directeur du Cercle de l’épargne.

La rentabilité des investissements est disparate. « Elle dépend de la localisation, elle est évidemment plus forte à Saint-Etienne ou au Mans qu’en Île-de-France, où les prix des logements neufs sont plus élevés », remarque Philippe Crevel.

« Beaucoup espéraient gagner de l’argent à travers la plus-value, mais cette dernière repose sur la localisation ainsi que sur la qualité de la construction. Dans certains lieux, il n’y pas de certitude que le logement soit loué, car la demande est faible », note l’économiste.

D’après Philippe Crevel, la réduction « présente l’avantage de la simplicité par rapport à la qualification de loueur en meublé non professionnel (LMNP), plus intéressante certes, mais qui nécessite l’aide d’un expert-comptable ». Les promoteurs peuvent commercialiser un programme de construction Pinel plus aisément qu’un programme LMNP.

Que prévoit la réforme ?

Le PLF proroge le dispositif, dont l’extinction devait intervenir le 31 décembre 2021. « Le gouvernement a opté pour une fin en sifflet en 2024, donc après l’élection présidentielle », souligne Philippe Crevel. Car jusqu’à cette année, la réduction est encadrée par les mêmes règles « pour les logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville ou qui satisfont [à] des normes environnementales exemplaires », indique le gouvernement dans l’exposé des motifs de son amendement. Dans l’hypothèse où la réforme entre en vigueur dans ses termes actuels, le dispositif Pinel n’existera plus au-delà de 2024.

Pourquoi le gouvernement veut la fin du dispositif Pinel ?

Cette « réduction d’impôt [...] ne remplit pas suffisamment son objectif de développement d’une offre locative intermédiaire et induit des distorsions significatives sur le marché immobilier », justifie le gouvernement dans l’exposé des motifs.

Plusieurs « défauts » lui sont attribués. À l’heure du creusement du déficit et de la dette publics, le gouvernement constate « le coût budgétaire élevé et croissant » du dispositif, qui représente « 2 Md€ par an en rythme de croisière relativement aux alternatives (logements sociaux et financement par un investisseur institutionnel) », tel que notamment les banques et les assureurs. D’après le gouvernement, « le coût pour l’Etat du soutien à la construction neuve s’élève à 38 000 € par logement pour le dispositif Pinel, contre 28 000 € pour un soutien aux investisseurs institutionnels, soit 35 % dans ce dernier cas, pour une qualité généralement supérieure ».

Autre argument soulevé : l’avantage fiscal constitue « une incitation insuffisante en termes de qualité de logements construits et de qualité de la gestion des copropriétés en résultant ».

Un défaut réside dans « le calibrage insuffisant des plafonds de loyers par rapport aux loyers de marché ». « Les plafonds de loyers se situent au-dessus des loyers de marché, aussi les logements mis en location ne sont pas à la portée des classes moyennes », confirme, dans un entretien à Dossier Familial, Henry Buzy-Cazaux, qui préside l’Institut du management des services immobiliers (Imsi).

Le gouvernement adresse un autre reproche au dispositif Pinel : « l’effet psychologique de la réduction d’impôt qui prime sur la rentabilité de l’opération ». L’avantage fiscal « étant le principal moteur de la décision d’acquisition des ménages, le contribuable n’intègre pas la décote à la revente des appartements neufs, qui compromet la rentabilité de l’investissement », est-il précisé dans l’exposé des motifs.

Enfin, le gouvernement admet « le potentiel effet » de hausse des prix de l’immobilier, découlant de la prise en compte « de la réduction d’impôt » dans les montants.

Il ne se risque pas à évaluer l’impact du dispositif sur l’investissement locatif. « C’est très difficile de le mesurer, admet Philippe Crevel. Il est possible de dire que ceux qui investissent l’auraient fait sans, que le dispositif a constitué pour eux un effet d’aubaine. »

Quoi qu’il en soit, pour le directeur du Cercle de l’épargne, la réduction d’impôt « n’a pas empêché la baisse continue de la construction de logements neufs depuis deux ans, qui est liée à un problème de coût du foncier ».

Henry Buzy-Cazaux est catégorique. À l’en croire, les dispositifs mis en œuvre depuis le Méhaignerie ont permis de soutenir la construction, à hauteur moyenne de « 40 000 à 50 000 logements neufs construits par an. L’abondement d’offres locatives par le Pinel ne fait aucun doute. »

Par quoi le dispositif Pinel va-t-il être remplacé ?

Pour l’heure, répondre à cette question est impossible. La réforme impose au gouvernement la remise au Parlement, avant le 30 mars prochain, d’un rapport recommandant « des dispositifs de soutien au développement de l’offre de logement locatif intermédiaire, favorisant une implication accrue des investisseurs institutionnels ». L’exécutif manifeste ici encore sa volonté de délaisser le soutien à l’investissement par les particuliers. « Je ne serais pas surpris qu’un dispositif similaire soit mis en place », confie Philippe Crevel.

Henry Buzy-Cazaux déplore cette incertitude qui pénalise la construction, déjà affectée par la récession issue de la crise sanitaire du Covid-19. « Si on considère que le dispositif n’est pas assez productif, redistributif, il faut le dire, mais annoncer une extinction sans visibilité sur l’après, c’est dangereux pour l’appareil de production. Les promoteurs font des anticipations de construction à 5 ou 6 ans. 2023 et 2024, c’est demain pour eux », affirme le président de l’Imsi.

Pour lui, le gouvernement et la majorité doivent étudier les effets du zonage de projet expérimenté en Bretagne depuis le 1er janvier 2020 et jusqu’en décembre 2021. Dans le cadre de ce test, la réduction concerne l’acquisition de logements dans les « communes ou parties de communes se caractérisant par une tension élevée du marché locatif et des besoins en logements intermédiaires importants » (article 164 de la loi de finances pour 2020). Le gouvernement doit remettre au Parlement un rapport sur l’évaluation de l’expérimentation, au plus tard le 30 septembre 2021.

df
Timour Aggiouri
Publié le

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