Investissement immobilier : les pistes pour remplacer le dispositif fiscal Pinel

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© RomanBabakin

Plusieurs fois reconduit depuis son lancement en 2015, le dispositif de soutien à l’investissement immobilier locatif Pinel prendra définitivement fin le 31 décembre 2024. Un rapport de l’Inspection générale des finances (IGF) et du Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD), remis lundi 14 juin au Parlement et que Les Echos a pu consulter, évoque plusieurs pistes pour préparer l’après-Pinel.

Un dispositif fiscal coûteux

Le dispositif Pinel permet aux particuliers qui acquièrent ou font construire un logement neuf ou en l’état de futur achèvement de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, à condition de louer le bien nu à titre d’habitation principale et à un prix inférieur à celui du marché pendant au minimum six ans. L’avantage fiscal s’élève à 12 % du montant investi pour une location d’une durée de 6 ans, 18 % pour une location de 9 ans et 21 % pour une location de 12 ans. Les taux seront progressivement diminués en 2023 et 2024.

Destiné à développer l’offre locative intermédiaire, c’est-à-dire entre l’offre du marché et celle du parc social, le dispositif s’est avéré de plus en plus coûteux pour l’Etat. « Le coût pour l’Etat du soutien à la construction neuve s’élève à 38 000 € par logement pour le dispositif Pinel, contre 28 000 € pour un soutien aux investisseurs institutionnels, soit 35 % dans ce dernier cas, pour une qualité généralement supérieure », expliquait le gouvernement dans l’exposé des motifs de l’amendement mettant fin au dispositif Pinel. En 2021, le coût budgétaire s’élève à 1,2 milliard d’euros.

Les pistes pour développer les logements intermédiaires après 2024

Le rapport propose de remplacer le dispositif Pinel par une implication accrue des investisseurs institutionnels dans le financement de programmes neufs de logements intermédiaires. « Les acteurs rencontrés tendent à considérer que le marché pourrait financer 50 000 logements intermédiaires par an sous réserve de capacités de production adéquates », précise le texte. A condition toutefois de trouver des terrains constructibles à des prix compatibles avec « le loyer de sortie, le rendement attendu par les investisseurs et les coûts de production ». Et de convaincre les communes, qui rechignent à délivrer des permis de construire pour les logements intermédiaires qui sont exonérés de taxe foncière pendant 20 ans. Pour lever cet obstacle, le rapport propose de transformer cette exonération fiscale en « crédit d’impôt, supporté par l’Etat ». Il pourrait être testé pendant deux ans avant d’être pérennisé.

Mais cela ne suffit pas, les maires des communes pouvant préférer la construction de logements sociaux à celle de logement intermédiaires, en raison de leurs objectifs à atteindre dans le cadre de la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain). Aussi, le rapport suggère de supprimer l’obligation de créer 25 % de logement sociaux dans les nouvelles constructions pour les communes qui respectent déjà les quotas sur leur territoire.

Autre piste : le texte propose d’élargir les avantages fiscaux « dontbénéficient les investisseurs institutionnels dans le cas de la construction de logements intermédiaires neufs à la rénovation de logements soumis aux mêmes conditions de mise sur le marché ». Enfin, l’épargne des ménages pourrait être dirigée vers ce type de logement. « L'investissement des particuliers pourrait prendre la forme d'une souscription de parts dans des fonds pierre-papier de type OPCI (organisme de placement collectif en immobilier) », expliquent les deux institutions. Reste que ce type d’investissement ne permet de devenir propriétaire d’un logement, contrairement au Pinel.

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