Investir dans l’immobilier en 2021

Décrit par des spécialistes du marché comme « une valeur refuge absolue », un outil « tout en haut de la hiérarchie des placements », l’investissement immobilier revêt des attraits indéniables. Acquérir un bien en vue de le mettre en location reste une bonne idée. Mais pas à mettre en œuvre partout.

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Main, maisons, pièces, investissement
© smolaw11

C’est un paradoxe apparent. Malgré la pandémie de Covid-19, son cortège de mesures de restriction et une grave récession, les personnes qui en ont les capacités financières peuvent judicieusement investir dans l’immobilier ancien en 2021, assure Thomas Lefebvre, directeur scientifique de la plateforme d’estimation MeilleursAgents, qui a publié lundi 4 janvier son dernier baromètre des prix.

« L’immobilier est un actif où l’on peut lever de la dette pour se constituer un capital, rappelle-t-il à Dossier Familial. Investir dans l’immobilier quand on en a la possibilité est particulièrement pertinent en 2021, car les taux d’emprunt sont très faibles. » 

Si les banques exigent en général un apport, le niveau des taux d’intérêt rend l’effet de levier peu coûteux. Pour les récents emprunts sur 20 ans dont les partenaires bancaires de Meilleurtaux ont fourni les données, les taux « excellents » s’élevaient à 0,73 %, les taux « très bons » à 0,95 % et les taux « bons » à 1,05 %, fait savoir, dans un communiqué diffusé ce jeudi, le réseau de courtage, qui a calculé ces moyennes hors coût de l’assurance et des sûretés. Le taux moyen des nouveaux crédits s’élevait à 1,2 % en novembre, « cinquième mois consécutif » de baisse, d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, précisant que ce niveau s’entend hors coût de l’assurance et des sûretés.

La politique menée par la Banque centrale européenne (BCE) permet d’exclure une forte remontée des taux d’intérêt dans les prochains mois.

Une volonté d’investir dans un actif tangible et sûr

Laurent Vimont, qui préside le réseau d’agences Century 21 France, ne voit nulle contradiction entre la crise et la volonté répandue d’investir dans l’immobilier. À rebours même, les incertitudes fondent, chez les personnes qui en ont encore la possibilité, une volonté d’acquérir dans un actif tangible et sûr, du point de vue du dirigeant. « La pierre constitue une valeur refuge absolue, c’est une poire pour la soif », a-t-il observé lors d’une conférence de presse suivie par Dossier Familial. Les acquéreurs ne souhaitent pas « uniquement dépendre des retraites pour leur avenir », a-t-il noté.

La faiblesse des taux du Livret A et du Livret développement durable et solidaire (LDDS), à 0,5 %, celle du rendement des supports sécurisés de l’assurance-vie que sont les fonds en euros, attendu pour les spécialistes autour de 1 % en moyenne pour 2020, et surtout, note Laurent Vimont, la volatilité des cours de bourse, plaident également en faveur de l’investissement immobilier.

Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers (Imsi), considère que l’immobilier figure « tout en haut la hiérarchie des placements ». Le rendement d’un investissement immobilier, qui s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100, représente entre 3 et 6 % dans une ville avant impôt, souligne le spécialiste auprès de Dossier Familial. « Compte tenu du niveau des prix, le rendement atteint 3 % à Paris, il peut s’élever à 6 % dans une ville moyenne. C’est un niveau supérieur au rendement des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), autour de 4 ou 4,2 % », indique l’expert.

Au-delà même des gains que vous pouvez en tirer, Henry Buzy-Cazaux voit dans l’investissement immobilier « une préemption de l’avenir, un acte de foi patrimoniale. Psychologiquement, acheter rassure les ménages, qui pour certains n’y pensaient pas avant la crise sanitaire. »

L’investissement immobilier reste pertinent en 2021, mais de nombreux ménages vont en être exclus, frappés par le chômage ou écartés par les conditions restrictives exigées par les banques, malgré le très léger assouplissement des recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), annoncé en décembre dernier. « Même pour les personnes qui peuvent acheter sans crédit, il est plus avantageux fiscalement d’emprunter pour investir dans l’immobilier. » Mais en général, les banques ne prennent pas en compte les loyers que peuvent potentiellement tirer les candidats à l’emprunt de la location. « En résumé, faire un investissement locatif va être plus difficile en 2021 qu’en 2020 », anticipe le président de l’Imsi.

Le jeu peut en valoir la chandelle. La demande locative dans l’ancien, essentiellement dans les zones urbaines et sururbaines, va croître sous l’effet de la crise. « Autour de 60 % des habitants des villes sont des locataires. Je pense que cette proportion va tendre à devenir la norme. La difficulté à accéder à la propriété va renforcer la demande locative. En outre, les circonstances économiques vont créer une obligation de mobilité renforcée pour les personnes en recherche d’emploi. Le marché de la location est promis à un très bel avenir », assure Henry Buzy-Cazaux.

Le choix de la localisation

Mais la localisation de votre bien doit être choisie avec soin. « Vous devez regarder deux dimensions, la rentabilité financière et la rentabilité en capital », recommande Thomas Lefebvre.

S’agissant de la rentabilité financière, le cadre de MeilleursAgents conseille d’investir dans une ville « où l’on peut auto-financer l’achat de son bien », les loyers couvrant les mensualités de crédit.

Thomas Lefebvre évoque l’exemple de Limoges. « Nous avons calculé l’année dernière que pour l’achat d’un appartement de 40 mètres carrés à Limoges à 60 000 €, un emprunt sur 20 ans à un taux de 1,2 % doit être remboursé à hauteur de 260 € par mois – il est possible d’obtenir un taux plus faible aujourd’hui. Le loyer perçu est de 350 ou 450 € », détaille-t-il. Pour un 40 mètres carrés à Paris, la mensualité est de 800 € plus élevée que le loyer, évalue notre interlocuteur.

La question de la rentabilité financière doit être examinée avec celle du taux d’occupation. Sans locataire, un bien n’offre aucune rentabilité financière. « Le risque de vacance est nul à Paris », observe Thomas Lefebvre. Examinez les facteurs contribuant à la qualité de vie, (transports en commun, établissements scolaires, etc.). « À Bordeaux, les prix ont crû de 70 % sur les dix dernières années, en raison d’une amélioration de la qualité de vie », explique le directeur scientifique de MeilleursAgents.

Au total, vous pouvez faire un investissement auto-financé dans de nombreuses villes, offrant un taux de vacance faible et un environnement propice à l’installation. Thomas Lefebvre cite Angers, Brest, Clermont-Ferrand, Grenoble ou Reims. « L’essor du télétravail dans ces villes bien connectées peut contribuer à l’augmentation des prix », estime-t-il.

Pour MeilleursAgents en effet, la volonté de fuir les grandes villes exprimée par certains actifs « ne devrait pas concerner les zones les plus rurales mais au contraire se focaliser sur les villes moyennes », en tout cas certaines d’entre elles, selon son baromètre. « Seuls les territoires plébiscités pour leur qualité de vie, leur dynamisme économique, leurs infrastructures de transport, leurs services publics de qualité, leur connexion aux grands pôles d’emploi et au pouvoir d’achat immobilier attractif pourraient en effet tirer leur épingle du jeu. Un phénomène à suivre sur le long terme », est-il écrit dans l’étude de MeilleursAgents.

Henry Buzy-Cazaux corrobore cette analyse. Pour lui, si les prix des biens dans les grandes villes vont continuer à faire l’objet d’« une correction », les villes moyennes doivent être classées deux catégories. « Dans la première catégorie, il y a les villes que l’on regarde avec les yeux de Chimène, qui ont une forte attractivité. Leurs prix, parfois très bas, ne vont pas être affectés par la crise. Il y a un espoir de plus-value important sur quinze ans comme par exemple à Orléans, à Reims, à Tours ou même à Saint-Etienne, longtemps présentée comme sinistrée sinistrée »

« Dans la seconde catégorie de villes moyennes, telles qu’Albi, Béziers ou Nîmes, leur avenir économique est sombre : il ne faut pas y acheter un bien en vue de mettre de location », poursuit notre interlocuteur.

Les prix ont résisté en 2020

La crise sanitaire a-t-elle affecté l’investissement immobilier en 2020 ? À en croire les données de Century 21, non, au contraire : il n’y a jamais eu autant de ventes de logements anciens destinés à être mis en location par son intermédiaire dans le pays, se réjouit Laurent Vimont. Le nombre d’acquisitions destinées à l’investissement locatif a représenté 29,4 % des achats dans l’ancien où le réseau est intervenu, contre 17,4 % en 2017. 

Les autres transactions menées par Century 21 visaient à l’achat d’un bien pour en faire une résidence principale à 63 %, une résidence secondaire à 6,6 %. Ces statistiques ne donnent cependant qu’une vision imparfaite du marché, compte tenu de leur limitation au réseau.

Selon MeilleursAgents, les prix moyens ont crû de 2,1 % l’année dernière dans l’immobilier ancien, le prix du mètre carré atteignant 2 770 € en moyenne. La plateforme évalue le nombre de ventes entre 960 000 et 990 000 en 2020, une fourchette qui place l’année comme la troisième meilleure en volume. « Le marché est certes en repli par rapport à 2019, mais il limite la casse », commente Thomas Lefebvre. « Nous sommes entrés dans une ère de stabilisation des prix, dont Paris donne une image assez forte », précise-t-il.

« Le marché résiste, envers et contre tout », se félicite Laurent Vimont. Le nombre de ventes réalisées par l’intermédiaire de Century 21 au niveau national a reculé de 12,1 % par rapport à 2019. Les prix des biens vendus par le réseau ont augmenté, à hauteur de 4,1 % pour les maisons, de 1,2 % pour les appartements, des statistiques encore limitées aux transactions du réseau.

« On devrait retrouver en 2021 les mêmes conditions de marché que l’année dernière »

D’après Laurent Vimont, « on devrait retrouver en 2021 les mêmes conditions de marché que l’année dernière », à condition que les mesures de restriction contre le Covid-19 ne soient pas trop pénalisantes et que les taux de crédit restent à un bas niveau.

MeilleursAgents anticipe désormais une diminution moyenne des prix de 1 % dans l’immobilier ancien pour l’année. Admettant que « cette prévision est à prendre avec prudence, tant l’évolution du marché et de ses fondamentaux dépendra de celle de l’épidémie ». La pierre n’est pas insensible à son environnement.

Immobilier neuf : les prix augmentent et l’offre diminue

Faut-il acheter dans le neuf plutôt que dans l’ancien ? Si vous choisissez cette solution pour investir, prenez garde : des obstacles se dressent devant vous. Le premier : le faible volume de projets de construction. « Le logement neuf ne va pas bien du tout, déplore Henry Buzy-Cazaux. Il souffre de problèmes historiques, comme l’insuffisance de foncier. Les difficultés ont été accentuées par la longueur de la campagne des élections municipales en 2020, un scrutin qui pousse traditionnellement les maires à l’attentisme dans la délivrance des permis de construire, et l’élection de différents maires écologistes, qui ont un point de vue méfiant et malthusien sur la construction. » Second obstacle : le prix. « Les montants des biens neufs ont crû de près de 5 % en 2020. Ces biens sont de grande qualité et se trouvent aux bons endroits. » 

Pour financer votre achat, vous pouvez utiliser le dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif dans le neuf Pinel qui, suivant la loi de finances pour 2021, est supprimé progressivement jusqu’en 2024, dernière année de mise en œuvre partielle. Cette réduction d’impôt sur le revenu peut encore pousser (un peu) le marché.

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