Immobilier : le nombre de ventes a atteint un sommet en 2021, avant une année incertaine

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Caen, immeubles, ciel
© lucentius

Malgré le maintien de la crise sanitaire due à la pandémie de Covid-19, 2021 constitue « l’année de tous les records » en matière de transactions dans l’immobilier ancien, remarque Century 21 dans une étude présentée lundi 3 janvier.

« Les taux d’emprunt, historiquement bas, sont le carburant du dynamisme du marché », indique dans ce document Laurent Vimont, président du réseau d’agences immobilières en France. Ils soutiennent l’accès au financement immobilier « des ménages les plus modestes », incitent « les primo-accédants à sauter le pas » et « permettent aux secondo-accédants de concrétiser leur projet » d’achat et d’installation dans un cadre jugé épanouissant.

Les sommets atteints par le marché immobilier en 2021

Laurent Vimont rappelle que le nombre de ventes de biens anciens a atteint un record en 2021, à « près de 1,2 millions de transactions » dans le pays, selon les Notaires de France. L’année dernière ne saurait être comparée « à 2020, année amputée de huit semaines de confinement entre mars et mai et de quatre semaines de fermeture des agences immobilières au quatrième trimestre », écrit-il. Mais, par rapport « à 2019, année historique en nombre de transactions, le nombre de ventes enregistrée en 2021 » s’élève à un nouveau sommet.

Le président de Century 21 France se réjouit d’autres records, ayant trait :

  • au prix moyen du mètre carré (2 355 € pour les maisons et 3 878€ pour les appartements) ;
  • au montant moyen d’une transaction (267 524 € pour les maisons et 227 897 € pour les appartements) ;
  • à la durée moyenne d’emprunt (21,1 ans) ;
  • à la part des transactions réalisées au titre d’un investissement locatif (30,2 %).

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Effets pervers de l’augmentation des prix

Preuve de l’excellente forme du marché immobilier, « l’activité progresse dans toutes les régions, et les prix augmentent partout », relève Laurent Vimont. La tendance à la hausse ne concerne pas toutes les communes, notamment Paris. Dans la capitale, le prix du mètre carré a marqué un repli de 2,2 % l’année dernière, « pour se situer à 10 367 € en moyenne »

La croissance moyenne des prix au niveau national produit des effets pervers. Elle pénalise « les ménages aux revenus les plus faibles et les catégories les plus jeunes », qui doivent rabaisser leurs ambitions en matière de surface ou « s’éloigner des zones urbaines », les plus denses en emploi.

L’entrée en vigueur le 1er janvier d’obligations nouvelles à la charge des banques, qui étaient en 2021 de simples préconisations, est susceptible de tarir l’accès à l’emprunt, en particulier pour les foyers les plus modestes. Parmi les règles édictées par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), la limitation à 35 % du taux d’endettement, soit la différence entre le coût mensuel du crédit et les revenus, ou encore le plafonnement à 25 ans de la durée des crédits. S’agissant des emprunts finançant l’acquisition d’un bien donnant lieu à d’importants travaux, la durée peut monter à 27 ans. Les banques ont cependant le droit de s’écarter des critères obligatoires sur 20 % des emprunts commercialisés chaque trimestre.

Au-delà de ces règles, une augmentation des taux de crédit est propre à « la demande » en biens, rappelle Century 21. « Le pire scénario serait celui d’une hausse des taux d’intérêt et d’une poursuite de l’augmentation des prix », nous expliquait le 16 décembre 2021 Cécile Roquelaure, directrice des études marketing du réseau de courtage en crédit Empruntis. La spécialiste ne faisait aucun pronostic concernant l’évolution des taux en 2022.

Les derniers taux pratiqués par certaines banques partenaires d’Empruntis atteignaient en moyenne 0,9 % à 15 ans, 1 % à 20 ans et 1,2 % à 25 ans, d’après des données communiquées mardi 4 janvier par Cécile Roquelaure à Dossier Familial.

Interdiction à venir de la location des biens les plus énergivores

Outre une restriction de l’accès au crédit, Laurent Vimont craint un autre frein à la vigueur du marché immobilier. Les propriétaires d’une maison ou d’un immeuble en monocopropriété devront transmettre un audit de performance énergétique aux acquéreurs des biens les plus mal isolés. Pour les logements relevant de la classe F ou G du diagnostic de performance énergétique (DPE), l’obligation va entrer en vigueur le 1er septembre 2022. Les biens les plus énergivores ne pourront plus être loués à terme.

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