Inflation dans l’immobilier : peut-on geler le montant des loyers ?

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Jeune femme étonnée, papier administratif, cuisine
© Damir Khabirov

Le gouvernement d’Elisabeth Borne, nommée Première ministre lundi 16 mai, va-t-il faire adopter un gel des loyers ? Consommation, logement et cadre de vie (CLCV) a réclamé à Bercy « un gel temporaire et exceptionnel des loyers, pour 12 mois, à compter du 1er juillet », explique jeudi 19 mai à Dossier Familial le responsable juridique de cette association de consommateurs, David Rodrigues, qui avait fait connaître sa doléance aux Echos.

L’indice de référence des loyers (IRL), que peuvent utiliser les propriétaires bailleurs pour relever annuellement le montant dû par les locataires, a progressé de 2,48 % entre les premiers trimestres 2021 et 2022, a fait savoir le 15 avril sur son site l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee). Cette évolution constitue un record : l’augmentation n’avait jamais été aussi importante depuis le quatrième trimestre 2008 (2,83 %).

L’Insee calculant l’IRL en fonction de l’indice des prix à la consommation (IPC) hors tabac et hors loyers, les locataires voient les loyers croître alors même qu’ils subissent déjà « la hausse des prix de l’alimentation et de l’énergie », note David Rodrigues. « On ne voit pas ce qui pourrait empêcher une accélération de l’inflation. Les loyers risquent de grimper de 5 % d’ici à la fin de l’année », relève le juriste.

Oui, la loi peut bloquer les loyers...

Le gel proposé doit concerner les loyers du parc privé, mais également ceux des logements sociaux, « en théorie », précise David Rodrigues, rappelant que s’agissant de ces derniers, « les augmentations sont votées en conseil d’administration ».

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, applicable au parc privé, prévoit actuellement une évolution annuelle du loyer suivant l’IRL. Le juriste propose que la mesure de gel passe par « un texte dérogatoire », à l’image des « ordonnances » prises durant la crise sanitaire, notamment dans le domaine du logement, pour répondre aux divers bouleversements induits par la situation exceptionnelle de la pandémie. Selon lui, les dispositions doivent figurer dans le projet de loi de finances rectificative qui doit être examiné au Parlement après les élections législatives des 12 et 19 juin et que l’exécutif présente comme un projet de loi sur le pouvoir d’achat.

… mais Bercy ne s’engage à rien

Des représentants de CLCV ont transmis leur revendication à Bercy, où ils ont bénéficié d’une oreille attentive. Leur demande est à l’étude. « On ne nous a pas dit non », rapporte David Rodrigues, voulant croire à des suites positives. « Le gel des loyers permet d’éviter une dégradation du pouvoir d’achat. Si les loyers augmentent, les APL [aides personnelles au logement] doivent être revalorisées, ce qui a un effet inflationniste sur les loyers et pèse sur les finances publiques. »

L’Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi) a fourbi ses éléments de langage. « La taxe foncière explose, des obligations de travaux de rénovation énergétique vont apparaître au 1er janvier prochain pour certains biens. Si en plus les loyers sont bloqués, les propriétaires n’auront pas la capacité à investir », a expliqué aux Echos le directeur général de cette organisation. David Rodrigues admet qu’« il ne faut pas oublier » les propres coûts à la charge des bailleurs.

Faut-il réformer l’indice de référence des loyers ?

Outre le gel, il plaide pour une « réflexion » plus large autour du « panier de valeurs » pris en compte dans le calcul de l’indice de référence des loyers et d’une éventuelle réforme de l’IRL. Les prix à la consommation « n’ont pas de lien avec l’acte de louer », souligne le responsable juridique de CLCV. Depuis 2008, l’indice a augmenté presque constamment : il a été très légèrement négatif à deux reprises et égal à zéro une fois, selon l’Insee.

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Créé par une loi du 26 juillet 2005 et modifié par une loi du 8 février 2008, l’indice de référence des loyers a remplacé un système fondé sur « la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice national mesurant le coût de la construction publié par » l’Insee (ancien article 17 de la loi du 6 juillet 1989). Un tel mode de calcul n’était pas pertinent, estime notre interlocuteur, ironisant sur un indice qui pouvait varier en fonction du renchérissement des prix du béton en Chine.  L’IRL était jusqu’en 2008 déterminé suivant « l’évolution des prix à la consommation, du coût des travaux d’entretien et d’amélioration du logement à la charge des bailleurs et de l’indice du coût de la construction » (ancien article 17).

L’indice en vigueur a le mérite de la simplicité, mais pour David Rodrigues, un dispositif rénové « devrait faire référence à un panier de valeurs » excluant les prix de l’alimentation et de l’énergie.

Ce que prévoit l’article 17-1

Les deux premiers paragraphes de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont libellés en ces termes.

« Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. »

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