Encadrement des loyers : son application à Bordeaux, Lyon, Grenoble et Montpellier est à l’étude

Le ministère du Logement examine les dossiers de candidature transmis par différentes collectivités pour l’expérimentation de ce dispositif, déjà mis en œuvre à Paris et à Lille.

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Encadrement des loyers
© fizkes

L’expérimentation de cet outil destiné à limiter l’envolée des loyers dans le parc privé, va être élargie. L’encadrement des loyers est susceptible d’être étendu à Bordeaux, Lyon, Grenoble et Montpellier ainsi qu’à une partie de l’Île-de-France, a annoncé la ministre déléguée chargée du Logement, Emmanuelle Wargon, dans un entretien publié le 24 novembre par Les Echos.

Qu’a dit Emmanuelle Wargon ?

« Nous avons reçu moins de demandes [d’application de l’encadrement des loyers] que ce que nous attendions. Mais plusieurs intercommunalités de région parisienne et quatre grandes métropoles – Bordeaux, Lyon avec Villeurbanne, Grenoble et Montpellier – se sont portées candidates. Marseille et Strasbourg, qui avaient indiqué leur intention de le faire, y ont renoncé et je le regrette », a fait savoir Emmanuelle Wargon au journal.

« Les dossiers vont désormais partir à l’instruction du ministère, celui de Plaine commune étant en passe d’être validé le premier », a précisé la ministre déléguée charge du Logement. Plaine commune regroupe neuf villes situées au nord de Paris, en Seine-Saint-Denis ou dans le Val d’Oise : Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse.

Où l’encadrement des loyers est-il déjà en vigueur ?

L’encadrement des loyers concerne les locations non saisonnières de biens (hors logements des organismes HLM et des sociétés d’économie mixte), situés à Paris et à Lille ainsi que deux communes associées à cette dernière ville, Hellemmes et Lomme (Nord). En application de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), il avait déjà été mis en œuvre dans la capitale et à Lille jusqu’à son annulation par la justice en 2017.

Un dispositif modifié est testé suivant la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan). Son article 140 prévoit de l’expérimenter pour une durée de 5 ans à partir de la publication du texte, soit jusqu’au 24 novembre 2023. Dans les zones urbaines tendues, où un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements est présent, peuvent demander la mise en place d’un encadrement des loyers :

  • les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents en matière d’habitat ;
  • la commune de Paris ;
  • les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris ;
  • la métropole de Lyon ;
  • la métropole d’Aix-Marseille-Provence.

Sous quelles conditions l’encadrement des loyers peut-il être mis en œuvre ?

Un décret doit déterminer le périmètre du territoire de la collectivité qui demande l’application du dispositif. Il est pris lorsque différents critères sont réunis, notamment :

  • un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ;
  • un niveau de loyer médian élevé.

Sur quels seuils repose l’encadrement des loyers ?

Pour chaque territoire ainsi délimité, le représentant de l’Etat fixe, chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique.

Chaque loyer de référence est égal au loyer médian, lequel est calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques.

Le loyer de référence majoré est supérieur de 20 % au loyer de référence. Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.

Dans les territoires où s’applique l’encadrement des loyers, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Mais le locataire peut engager une action en justice en diminution du loyer si le montant de base prévu dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat.

Les bailleurs peuvent cependant exiger un complément de loyer en plus du loyer de base pour des logements qui présentent des caractéristiques de localisation ou de confort (jardin, vue exceptionnelle, etc.) le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Quels moyens les locataires ont-ils peuvent-ils faire respecter l’encadrement des loyers ?

Le locataire qui souhaite contester le complément a un délai de 3 mois à partir de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité.

Si la conciliation aboutit, le nouveau montant dû est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.

En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de 3 mois à partir de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le tribunal judiciaire d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.

Des règles particulières visent les logements meublés.

Le propriétaire qui ne respecte pas l’encadrement des loyers risque-t-il des sanctions ?

Oui. Le préfet du département constate que le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, il peut mettre en demeure le bailleur, dans un délai de 2 mois :

  • de mettre le contrat en conformité avec ce texte ;
  • de procéder à la restitution des loyers trop-perçus.

Le propriétaire est informé des sanctions qu’il encourt et de la possibilité de présenter, dans un délai d’un mois, ses observations. Si cette mise en demeure est infructueuse, le préfet peut infliger une amende à l’encontre du bailleur, d’un montant maximal de 5 000 € pour une personne physique et de 15 000 € pour une personne morale comme une société.

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