Crédit immobilier : les taux au plus bas, mais les banques restent frileuses

7 min de lecture

Retrouvez ce contenu dans votre compte en cliquant sur ce lien

Ce contenu a bien été ajouté à vos favoris

Voir mes favoris

Ce contenu a bien été supprimé de vos favoris

Voir mes favoris

Pour ajouter ce contenu à vos favoris vous devez être connecté(e)

Me connecter

Pour ajouter ce contenu à vos favoris vous devez être abonné(e)

M'abonner
BartekSzewczyk
© Homme souriant, papiers, ordinateur, démarches

Emprunter coûte peu cher. En mai, les taux de prêt immobilier ont comme le mois précédent atteint le niveau moyen record de 1,07 %, contre 1,16 % en décembre 2020, indique l’Observatoire Crédit Logement/CSA dans sa dernière publication.

Dans le détail, les taux des emprunts sur 15 ans ont baissé à 0,85 %, contre 0,97 % en décembre 2020. Les taux des prêts sur 20 ans ont diminué à 0,98 % (1,1 % en décembre). La chute est plus forte pour les taux des emprunts sur 25 ans (1,18 % en mai, contre 1,35 % en décembre).

« Malgré l’incertitude ambiante et la reprise de l’inflation, les banques continuent de soutenir la demande de crédits immobiliers des particuliers avec des conditions de crédit attractives », commente l’Observatoire Crédit Logement/CSA, précisant que ses calculs concernent les « prêts du secteur concurrentiel » à taux fixe sur lesquels l’établissement est intervenu. 

« Les taux moyens sont au plus bas »

« Il est certain que les taux moyens sont au plus bas, explique à Dossier Familial Philippe Taboret, directeur général adjoint du réseau de courtage en crédit Cafpi. Cependant, nous avions constaté en 2019 qu’une de nos banques partenaires proposait un produit à un taux compris entre 0,5 % et 0,55 % sur 20 ans. Ce n’est plus le cas. »

Pour Maël Bernier, porte-parole de meilleurtaux.com, le plancher record est « atteint depuis janvier-février ». Les taux observés dans les banques partenaires de cet autre réseau de courtage « se situent à des niveaux plus bas que lors des précédents records, de l’automne 2019, souligne Maël Bernier auprès de Dossier Familial. Début juin, les barèmes de taux ont marqué une légère hausse. Cela s’explique par le fait que les banques ont beaucoup de dossiers en stock, en raison de la fermeture des écoles au mois d’avril », qui a retardé la mise à exécution de projets d’achat immobilier.

« Les taux exigés par certaines banques ont remonté en avril, en mai et en juin, précise à Dossier Familial Sandrine Allonier, porte-parole du réseau de courtage Vousfinancer. La fermeture des écoles en avril a eu un effet que nous ne nous soupçonnions pas. Elle a entraîné une désorganisation du personnel dans les banques. Des salariés ont pris des congés plus tôt que prévu, ou se sont mis en arrêt-maladie ou en télétravail. Cela a provoqué un allongement des dossiers qui se répercute aujourd’hui. » Une banque en ligne a affirmé à Vousfinancer avoir porté son délai d’ouverture des dossiers de demande de financement à 30 jours.

« Les taux ne peuvent qu’augmenter », mais cette « probable hausse sera très mesurée »

« La tendance durable à la baisse est probablement derrière nous », explique à Dossier Familial Cécile Roquelaure, directrice des études marketing du réseau de courtage Empruntis. « Les taux ne peuvent qu’augmenter. C’est difficile de descendre en dessous de 1 %, même si les banques vont continuer à accorder des taux exceptionnels à 0,8 % ou 0,85 % à des personnes aux profils exceptionnels qui font rêver les banques », poursuit Cécile Roquelaure. Mais cette « probable hausse sera très mesurée », selon elle. La directrice des études marketing d’Empruntis rappelle un « effet saisonnier lié à l’été ». « Dans les banques, un collaborateur sur deux prend des vacances. Pour réduire l’attractivité de l’offre de crédit, les banques peuvent être amenés à augmenter légèrement les taux. La progression ne va pas atteindre 30 centièmes de point cet été, mais plutôt 5 ou 10. »

La spécialiste appelle à tenir compte d’un autre élément que la saison : « Les banques font en septembre un premier point sur les atteintes de leurs objectifs commerciaux. Plusieurs banques disent n’être pas très loin de leurs objectifs d’octroi de crédits immobiliers. Elles n’ont aucun intérêt à faire des efforts sur les taux, sauf auprès des clients premium. »

« Les banques veulent écouler leur excédent de liquidités »

Cette augmentation conjoncturelle du coût du crédit ne signe pas la fin de l’ère des taux bas. « Les banques veulent écouler leur excédent de liquidités. Elles doivent être concurrentielles. Pour le moment, au moins jusqu’au trois quarts de l’année, les banques doivent remplir leurs objectifs de production de crédit », ajoute Sandrine Allonier.

Des facteurs exogènes peuvent renchérir le coût des emprunts immobiliers, comme l’inflation, une remontée des taux de la Banque centrale européenne (BCE) et de l’obligation assimilable du trésor (OAT) 10 ans émise par l’Etat pour se financer sur les marchés financiers, une hausse du taux de défaillance sur remboursement ou encore la transformation à venir cet été des recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) concernant les crédits immobiliers en exigences, dont la Banque de France va vérifier le respect. Mais Cécile Roquelaure estime qu’une progression des taux de crédit se fera « en pente douce. Il n’y a aucune raison qu’un palier soit franchi en une seule fois. Les banques vont faire évoluer doucement les taux pour reconstituer leurs marges. »

« Une remontée des taux de crédit immobilier me semble inéluctable, mais cela se fera dans une fourchette de 0,2 ou 0,3 points en septembre », anticipe Philippe Taboret. Maël Bernier ne s’attend pas non plus à une forte remontée des taux en 2021. Certes, les taux de l’OAT se situent à nouveau au-dessus de 0, « mais ils restent très bas. De plus, les banques ont plus d’intérêt à prêter à des particuliers qu’à placer leur argent auprès de la BCE. » « Nous sommes dans un tunnel de taux très bas », estime la porte-parole de meilleurtaux, jugeant toutefois possible « une très légère hausse en juillet-août ».

Il est plus difficile d’obtenir un crédit immobilier qu’avant la crise sanitaire

Si la situation des taux est exceptionnelle, les conditions dans lesquelles les banques octroient des crédits sont moins favorable qu’avant la pandémie. La crise sanitaire et ses répercussions économiques et sociales sont passées par là. « À l’automne 2019, des banques pouvaient financer 110 % de l’acquisition, en incluant la valeur du bien et les frais de notaire. Désormais, en général, les banques exigent un apport représentant au moins 10 % du total nécessaire pour l’acquisition », rappelle Maël Bernier. Cécile Roquelaure confirme : « Les banques exigent que vous ayez de l’épargne de côté dans la très grande majorité des cas. Il y a deux ans, un crédit sur quatre ou sur cinq se faisait sans apport. »

Compte tenu du durcissement des conditions de financement, la directrice des études marketing d’Empruntis invite les personnes souhaitant acquérir un logement à « bien préparer leur projet. Des personnes qui pouvaient obtenir un emprunt il y a deux ou trois ans ou même il y a six mois peuvent se heurter à un refus aujourd’hui. »

Les établissements proposent des taux plus faibles aux personnes susceptibles de disposer d’un reliquat d’épargne après leur acquisition. « Les banques examinent attentivement le secteur, l’employabilité et l’ancienneté des candidats. Un jeune qui travaille dans la restauration aura plus de mal à obtenir un crédit qu’à l’automne 2019. Les banques ont une vigilance accrue sur le risque de chômage », note Maël Bernier. Les personnes sans apport ou travaillant dans des secteurs fragilisés par la crise sanitaire due à la pandémie de Covid-19 ont des difficultés à obtenir un financement. Le crédit est peu cher, mais accordé avec prudence.

L’impact limité d’une augmentation des taux de crédit immobilier

D’après les calculs d’Empruntis, une faible augmentation des taux n’aura qu’un impact limité sur le montant dû au prêteur. Pour un emprunt sur 20 ans de 150 000 € au taux moyen de 1,1 %, les mensualités atteignent 696,55 €, le coût du crédit s’élève à 17 172,98 €. Si le taux moyen venait à grimper à 1,3 %, le montant des mensualités doit progresser à 710,1 €, pour un coût du crédit à 20 424,83 €.

A lire aussi