Crédit immobilier : les précautions à prendre avant de signer

Vous avez besoin de faire un emprunt immobilier ? Apport personnel, capacité d’endettement, solidité des revenus, frais annexes… Voici les précautions à prendre et les points à ne pas négliger pour décrocher un prêt dans de bonnes conditions.

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6mn de lecture
© Ridofranz

Malgré une légère remontée des taux d’intérêt des prêts immobiliers depuis le début de l’année, les conditions de financement sont toujours intéressantes. Sur vingt ans, le taux moyen s’établit à 1,27 % pour un achat dans l’ancien et 1,26 % pour une acquisition dans le neuf en mai 2020, selon une étude de l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

Si vous souhaitez devenir propriétaire et souscrire un prêt immobilier au bon taux, quelques précautions s’imposent.

Soignez votre profil d’emprunteur

Pour éviter un refus de la banque, mieux vaut préparer votre dossier entre trois et six mois à l’avance : soldez vos éventuels crédits à la consommation, ne laissez pas vos comptes à découvert, alimentez régulièrement votre compte épargne (Livret A, LDDS). Disposer d’un apport personnel est conseillé mais pas rédhibitoire, notamment si l’emprunteur est jeune. Certains établissements accordent en effet jusqu’à 110 % du prix du bien immobilier pour couvrir les frais annexes.

Une fois vos revenus connus, l’établissement bancaire mesurera votre taux d’endettement. Généralement, il est considéré qu’il ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus nets. Au-delà, le risque d’être confronté à des difficultés de remboursement augmente.

Pensez aux aides constitutives d’apport personnel

Vous êtes primo-accédant ? Faites une demande de prêt à taux zéro (PTZ) si vos revenus le permettent. Il permet, en fonction de votre profil, de financer jusqu’à 40 % de votre achat. Pensez également au prêt d’accession sociale, au prêt acquisition d’Action Logement ainsi qu’aux petits prêts (mutuelles, départementaux, régionaux, etc.). Cela sera considéré comme un apport, toujours apprécié, par le banquier pour considérer votre dossier : plus l’apport personnel est important, plus le taux sera bas.

Choisir un crédit à taux fixe ou à taux variable ?

La banque peut vous proposer un emprunt à taux fixe ou à taux variable. Avec un prêt à taux fixe, le taux d’intérêt est stable pendant toute la durée de vie du crédit. Vous connaissez ainsi dès le départ la somme des intérêts que vous aurez à verser à la banque. Les mensualités de remboursement sont déterminées en prenant en compte le capital emprunté, la durée du prêt et le taux d’emprunt. Elles peuvent être constantes ou progressives et, dans ce cas, augmenter avec le temps. Cette option est intéressante si vous anticipez une hausse régulière de vos revenus.

Bon à savoir :

Le taux fixe est à privilégier si vous vous engagez sur une durée de remboursement supérieure à 15 ans, car il offre davantage de sécurité.

Avec un prêt à taux variable, le taux est révisé chaque année, à la hausse ou à la baisse en fonction de l’indice de référence Euribor. L’avantage ? Le taux de départ est souvent inférieur à celui d’un prêt à taux fixe. Mais par la suite, il peut évoluer à la hausse et faire augmenter le montant des mensualités. Pour limiter la hausse des taux, les banques proposent parfois un crédit à taux variable capé, c’est-à-dire un taux révisable avec des variations limitées, généralement de 1 à 3 % selon les établissements.

A noter : Compte tenu de la faiblesse actuelle des taux des prêts immobiliers à taux fixe, les prêts à taux variable ont actuellement perdu de leur intérêt.

Vérifiez que le prêt est modulable

Cette option gratuite permet d’augmenter ou de réduire vos mensualités, voire de les suspendre pendant une durée limitée, au cours de la durée du prêt. Un coup de pouce bienvenu en cas de coup dur (chute de revenus, chômage, etc.). La plupart des organismes bancaires la proposent.

Frais de dossier : n’hésitez pas à les négocier

Destinés à rémunérer la banque pour l’instruction de votre dossier de crédit immobilier, ces frais s’élèvent généralement autour de 1 % du capital emprunté. Comptez 500 € en moyenne. Ils sont demandés à la finalisation du prêt, souvent au moment du déblocage de fonds. Mais il est possible de les négocier, surtout si vous souscrivez votre assurance habitation auprès de l’établissement.

A noter : si vous contractez un prêt d’aide à l’accession à la propriété comme un prêt à taux zéro ou un prêt Action Logement, vous n’aurez pas de frais de dossier à payer.

Garantie de prêt : choisissez la bonne option

Lors de la souscription d’un prêt immobilier, la banque demande nécessairement une garantie en plus de l’assurance-emprunteur. Il peut s’agir d’une caution, d’une hypothèque ou encore d’un privilège de prêteur de deniers (PPD). La plupart privilégient les organismes de caution mutuelle comme le Crédit logement. Certains établissements ont leur propre service de cautionnement comme la CAMCA au Crédit agricole. Cela leur permet d’être indemnisées plus rapidement qu’avec une garantie réelle (hypothèque ou inscription de privilège de prêteur de deniers) car il faut que la banque vende le bien pour se rembourser.

Le choix du prêt transférable

Certaines banques proposent des prêts immobiliers transférables. En cas de revente du logement pour en acheter un autre, cette option permet de reporter votre crédit sur le nouveau bien. Ce transfert permet de réaliser une économie intéressante puisque vous ne paierez pas de frais supplémentaires (frais de dossier, frais de prise de garantie, etc.) et vous conserverez le même taux d’intérêt. Certaines conditions doivent toutefois être respectées : la vente et la nouvelle acquisition doivent être réalisées dans un espace de 6 mois, le nouvel achat doit correspondre au même usage (résidence principale, etc.), le prix du second bien doit être d’un montant supérieur ou égal au capital restant dû à transférer.

Attention aux pénalités de remboursement anticipé

Autre clause à négocier : les conditions de remboursement anticipées. Rentrée d’argent ou revente du bien peuvent vous amener à réaliser un remboursement anticipé partiel ou total de votre crédit. Mais en contrepartie, la banque peut exiger des indemnités afin de compenser les intérêts qu’elle ne percevra pas. D’après le Code de la consommation, leur montant ne doit dépasser ni un semestre d’intérêt sur les sommes remboursées au taux moyen du prêt, ni 3  % du capital restant dû avant le remboursement anticipé. Leur montant doit être précisé dans le contrat pour être applicables.

A noter : le contrat peut interdire un remboursement anticipé inférieur ou égal à 10 % du montant emprunté initial.

Ne négligez pas votre délai de réflexion

La banque est tenue de vous accorder 10 jours de réflexion, qui débute le lendemain de la réception de l’offre. Profitez-en pour bien lire toutes les clauses et, si besoin, demandez des éclaircissements.

N’oubliez pas les autres frais

Outre ceux liés au crédit, d’autres frais sont à prendre en compte au moment d’un achat immobilier. Les frais de notaire, non négociables, représentent généralement 7 à 8 % du prix de vente pour un logement ancien ou un terrain et entre 2 et 3 % pour un bien neuf. Le site immobilier des notaires a mis en ligne un simulateur pour vous aider à estimer le montant des frais de notaire.

Devenir propriétaire implique également d’autres frais comme le paiement de la taxe foncière, ou, éventuellement, des charges de copropriété. Pensez à vous renseigner sur l'ensemble de ces frais pour les considérer dans le calcul de votre budget mensuel. 

df
Sarah Corbeel
Publié le

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