Crédit immobilier : ce qui change au 1er janvier 2022 pour obtenir un prêt

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Calculette, homme, dossier, maison miniature
© wutwhanfoto

À compter du 1er janvier 2022, les banques seront tenues de se plier à des règles contraignantes d’accès à l’emprunt, que les prêteurs sont déjà invités à respecter depuis janvier 2021.

Au cours d’une réunion mardi 14 décembre, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) « a fait un point sur l’application de sa recommandation du 27 janvier 2021 relative à l’octroi de crédits immobiliers résidentiels en France, avant l’entrée en vigueur le 1er janvier 2022 de sa décision du 29 septembre 2021 », qui a rendu obligatoires ses préconisations.

« Les dernières données disponibles confirment le bilan positif dressé à l’été : les conditions d’octroi ont continué à s’assainir – globalement et pour chacun des réseaux bancaires pris individuellement – au cours du dernier trimestre, sans que cela ne remette en cause la forte dynamique de la distribution du crédit immobilier, à des taux d’intérêt qui restent historiquement bas », fait savoir l’autorité chargée de surveiller le système financier, dans un communiqué diffusé mercredi.

Selon le HCSF, dont la réunion était présidée par le ministère de l’Economie, des finances et de la relance, Bruno Le Maire, « la mesure est d’autant plus importante dans le contexte d’une progression des risques immobiliers à travers l’Europe en sortie de crise » et « contribue à les contenir en France ».

Un taux d’endettement maximal de 35 %

La recommandation faite le 27 janvier par le HCSF repose notamment sur la limitation du taux d’endettement. Le montant des mensualités dues par les emprunteurs ne peut dépasser 35 % de leurs revenus. « Il inclut le coût de l’assurance de prêt, ce qui peut pénaliser les seniors et les personnes ayant des problèmes de santé », explique à Dossier Familial Cécile Roquelaure, directrice des études marketing du réseau de courtage Empruntis.

Le plafonnement peut toucher « les ménages les plus modestes. Mais au-delà du financement, ces ménages doivent se poser la question de savoir s’ils peuvent vraiment devenir propriétaires et assumer les nouvelles charges dues à ce titre, comme les frais d’entretien ou la taxe foncière », remarque la directrice des études marketing d’Empruntis.

La restriction est susceptible en outre de toucher les foyers souhaitant accéder pour la seconde fois à la propriété et devant recourir à un prêt relais. Le HCSF ne demande pas aux banques de tenir compte du coût de crédit dans le taux d’endettement, mais de nombreux prêteurs en tiennent compte, par prudence, observe Cécile Roquelaure. D’après notre interlocutrice, les personnes pratiquant l’investissement locatif sont les plus touchées par la baisse du taux d’endettement.

Une durée maximale de crédit plafonnée à 25 ans

Une autre règle est la limitation de la durée des crédits à 25 ans. Néanmoins, pour financer l’achat de biens neufs et de biens anciens donnant lieu à d’importants travaux, la durée maximale peut aller jusqu’à 27 ans. 

Cette « tolérance » ne s’applique qu’aux « crédits immobiliers destinés à l’acquisition ou la construction d’un logement neuf et ceux liés à des acquisitions dans l’ancien donnant lieu à un programme de travaux », précisait le HCSF dans un communiqué publié le 28 janvier. S’agissant des biens anciens, les travaux menés doivent représenter « au moins 25 % du coût total de l’opération ».

Certains crédits peuvent s’écarter des critères imposés

Sur la totalité des emprunts commercialisés chaque trimestre par les banques, 20 % peuvent s’écarter de ces critères.

« Les banques ont globalement mis la fin du premier semestre pour se mettre en ordre de marche et respecter la recommandation du HCSF », indique Cécile Roquelaure. « Certaines banques se laissent encore quelques latitudes et dépassent la part de 20 % », mais ce n’est pas un phénomène général. L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (APCR) va vérifier que les banques respectent bien cette limite et sanctionner les éventuels abus. Mais malgré ces contrôles, la transformation des préconisations du HCSF en obligations contraignant les prêteurs ne va pas restreindre le robinet du crédit, estime la directrice des études marketing d’Empruntis.

Ces règles vont-elles avoir une incidence sur les taux ?

Pour elle, l’accès à l’achat immobilier dépend moins des difficultés de financement que du niveau des prix immobiliers et de la faiblesse de l’offre de biens. « Les banques font des efforts, comme l’a montré la baisse des taux proposés début décembre par six banquessur dix [partenaires du réseau de courtage]. Mais la question est savoir si les taux vont rester bas pendant très longtemps. » Cécile Roquelaure ne se risque pas à des pronostics quant à l’évolution des taux en 2022, rappelant les incertitudes qui découlent de la crise sanitaire, de l’inflation et de la politique menée par la Banque centrale européenne (BCE). « Le pire scénario serait celui d’une hausse des taux d’intérêt et d’une poursuite de l’augmentation des prix », conclut-elle.

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