Covid-19 : les commerces fermés restent tenus de régler leurs loyers

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À Paris, le 20 mars 2020. - legna69 – iStock

Le premier confinement mis en œuvre face à la pandémie de Covid-19 ne permettait pas aux commerces fermés d’échapper au paiement de leurs loyers. La Cour de cassation a, dans trois arrêts rendus jeudi 30 juin, rejeté les pourvois de sociétés qui avaient cessé de régler les sommes dues durant le premier confinement.

Les trois affaires

Dans l’une des affaires, des propriétaires ont « donné à bail commercial » à une « société […] deux lots d’une résidence de tourisme », explique la juridiction judiciaire suprême. La société locataire « a, du 14 mars au 2 juin 2020, cessé son activité dans la résidence. Le 26 mars 2020, elle a informé les bailleurs de sa décision d’interrompre le paiement et des charges à compter du 14 mars ». Les propriétaires ont agi en justice pour obtenir de « la locataire » le règlement « d’une provision correspondant à l’arriéré locatif ». La cour d’appel de Grenoble leur a donné raison.

La deuxième affaire présente des similitudes. Une société civile immobilière (SCI) a loué « un local » à Action France, spécialisé dans la vente de produits non alimentaires à bas coût. Action France a cessé de payer ses loyers et charges, en arguant de « l’interdiction de recevoir du public ». Le 2 juin 2020, la propriétaire a « procédé sur les comptes de la locataire à la saisie-attribution d’une somme correspondant à l’intégralité de la facture de loyer du deuxième trimestre 2020 ». Action France a agi en justice pour obtenir la « mainlevée de la saisie » et le « paiement de dommages-intérêts ». Ses demandes n’ont pas prospéré.

Enfin, dans la troisième affaire, une SCI louait à une autre société un local servant « d’agence immobilière ». La locataire a cessé de s’acquitter du loyer pendant « deux mois ». L’autre partie a obtenu en justice « une ordonnance d’injonction de payer à laquelle la locataire a fait opposition ».

Une interdiction motivée par des raisons sanitaires

Dans les trois cas, la Cour de cassation, qui ne juge pas le fond des dossiers, prend une solution en faveur des propriétaires. L’article 1722 du Code civil, qui permet une diminution du prix ou la résiliation du bail en cas de destruction fortuite du bien loué, ne trouve pas à s’appliquer. L’« interdiction » d’accueil du public « a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique », rappelle la Cour dans ses arrêts. 

« L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du Code civil », souligne donc la juridiction dans deux décisions. Les locataires étaient donc tenus de payer encore leurs loyers.

Une note de Bercy

Au cours de la crise sanitaire, « jusqu’à 45 % des établissements du commerce de détail ont été fermés », occasionnant l’immobilisation d’un montant « estimé à plus de 3 milliards d’euros » de « loyers et charges locatives », indique sur son site la Cour de cassation, en se fondant sur une note du ministère de l’Economie, « versée aux débats par le parquet général » de la juridiction. Les structures touchées ont eu droit à différents dispositifs de soutien, comme le Fonds de solidarité.

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