Coronavirus : la crise sanitaire touche de plein fouet le marché immobilier

Le confinement imposé depuis le 17 mars va mettre un coup d’arrêt brutal à la hausse des prix dans l’immobilier. Le site d’estimation MeilleursAgents s’attend à un redémarrage progressif du marché au mieux à la fin de l’été. Mais l’incertitude autour des prêts peut laisser entrevoir un scénario plus sombre pour les ventes immobilières. Explications.

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La rue de Rivoli à Paris, le 22 mars.
La rue de Rivoli à Paris, le 22 mars. © Benoit Tessier – Reuters

Après l’euphorie, l’inquiétude. Les professionnels et les observateurs de l’immobilier n’évaluent pas précisément l’impact sur le marché de la forte récession qui s’annonce en France cette année en raison de la crise sanitaire. Le confinement, qui a débuté le 17 mars, empêche toute visite, ralentit l’examen par les banques des dossiers d’emprunt et rend très difficile la signature des compromis et des promesses de vente ainsi que des actes authentiques.

« Je suis incapable de faire une prédiction concernant les prix, a admis le 20 mars le président de Century 21 France, Laurent Vimont, dans un entretien à Dossier Familial. Bien malin qui peut dire quelles seront les conséquences de la crise sur les montants. On ne sait pas s’il va y avoir par la suite un rattrapage de la demande ni quelle sera la politique d’octroi de crédit des banques. »

« Pour le moment, les montants inscrits dans les annonces n’ont pas bougé. De toute façon, même avec une baisse de 90 % du prix, un logement ne trouverait pas preneur », note le dirigeant du réseau d’agences immobilières.

Un « dynamisme » brisé par une crise de confiance

Le site d’estimation MeilleursAgents rappelle le « dynamisme incroyable du marché » en janvier et février, dans une étude diffusée le 30 mars.

Entre le 1er et le 15 mars, les prix dans les 10 villes françaises les plus peuplées hors Paris avaient crû de 0,2 %, a calculé la société.

Tout va changer. « Les banques devraient durcir leurs conditions d’octroi des crédits à l’habitat et privilégier les prêts aux entreprises », explique à Dossier Familial le directeur scientifique de MeilleursAgents, Thomas Lefebvre, qui anticipe une crise de confiance chez tous les ménages.

Le nombre de transactions portant sur des logements anciens va chuter en 2020. Les experts de la plateforme s’attendent à une recul important, de l’ordre de 100 000 à 200 000 ventes en moins par rapport au total de quelque 1,06 million l’année dernière.

Une diminution « modérée » des prix

Les candidats à l’achat vont bénéficier d’un retournement du rapport de force. Les personnes contraintes de céder rapidement leur bien, par exemple en cas de séparation, de mutation professionnelle ou de liquidation de succession, devront accepter des offres de prix ne correspondant pas à leurs attentes.

MeilleursAgents prévoit une diminution des prix « modérée pour les mois à venir ». « L’épidémie du Sras de 2003 n’a fait baisser les prix que de 1,6 % à Hong Kong, alors que les volumes ont chuté de 70 % », remarque l’entreprise. Un exemple à examiner avec prudence, compte tenu du caractère inédit de la pandémie et du confinement en cours.

Malgré les incertitudes, MeilleursAgents s’est risqué à distinguer deux hypothèses d’évolution des prix pour les biens anciens.

Le scénario d’« une reprise » en « septembre »...

« Nous privilégions le scénario d’une reprise du marché du marché résidentiel à compter du mois de septembre », souligne Thomas Lefebvre, se fondant sur la « bonne santé » des banques, une différence importante avec la crise de 2008-2009.

Mais cette hypothèse sera effective « sous réserve que la crise sanitaire soit contenue dès cet été et que les mesures prises par le gouvernement et la Banque centrale européenne pour maintenir le système économique à flot fonctionnent », ajoute notre interlocuteur.

Si reprise rapide il y a, elle sera forcément « graduelle. L’image pertinente est celle du bouchon sur une route : après un accident, le trafic redevient fluide de façon progressive », indique le directeur scientifique de MeilleursAgents.

L’évolution des prix sera contrastée. « Dans les grandes métropoles comme Paris et Lyon, la nature de la demande et du tissu économique étant différentes qu’ailleurs, les prix vont a priori reculer légèrement ou seulement stagner, considère Thomas Lefebvre. Les potentiels acquéreurs de ces villes sont en général des cadres en CDI pratiquant le télétravail pendant le confinement, ne subissant donc pas de baisse de revenus. »

... ou d’un « repli » durant « plusieurs années »

Suivant « un scénario plus sombre » élaboré par MeilleursAgents, le marché immobilier va être gravement touché par « une réapparition du virus, de nouvelles mesures de confinement, une nouvelle récession et une crise financière ».

Si ces risques se matérialisaient, la France se trouvera dans « une situation similaire » à celle de « 2008, où les banques s’étaient montrées incapables de financer l’économie réelle et donc le marché de l’immobilier ».

Lequel « serait dès lors amené à traverser une phase de repli qui durerait plusieurs années ».

Contraintes juridiques

La question de la fin du confinement participe à l’incertitude. Pour le conseil scientifique mis sur pied par le président Emmanuel Macron, cette période « durera vraisemblablement au moins 6 semaines à compter de sa mise en place ». Lors de son audition par les députés de la mission d’information sur le coronavirus, le Premier ministre Edouard Philippe a évoqué le 1er avril une « probable » sortie en plusieurs fois.

Même après que toute la population aura retrouvé sa liberté de mouvement, des contraintes juridiques pèseront sur les acteurs du marché. Une ordonnance du 25 mars prévoit de proroger jusque pendant 2 mois le délai requis pour tous les actes qui auraient dû être accomplis durant le confinement.

Dans de nombreuses situations, les notaires doivent informer la mairie d’un compromis ou d’une promesse de vente. La mairie dispose en effet d’un droit de préemption, c’est-à-dire de racheter le bien à la place du potentiel acquéreur. 

« Les mairies auront d’autres urgences à traiter. Si elles restent silencieuses, en application de l’ordonnance, il faudra attendre un délai de 2 mois avant que la vente puisse se faire », dit à Dossier Familial Frédéric Labour, notaire à Saintes-Geneviève-des-Bois (Essonne).

S’agissant des logements neufs, dont la plupart des chantiers sont suspendus, l’ordonnance allonge les délais relatifs au permis de construire, comme le rappelle Le Monde.

Selon le quotidien, le ministre chargé de la Ville et du logement, Julien Denormandie, a assuré le 31 mars aux professionnels que « l’immobilier [...] devra être un acteur du plan de relance en cours de préparation avec Bercy ». Le temps du boom est bien fini.

df
Timour Aggiouri
Publié le

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