Immobilier : le fisc peut rectifier le prix payé lors de l’achat ou de la vente d’un bien

Le prix payé lors de la vente ou de l’achat d’une maison ou d’un appartement peut être rectifié par l’administration fiscale si elle juge que le montant payé est inférieur à la valeur réelle du bien, selon une jurisprudence récente de la Cour de cassation.

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Le fisc peut rectifier le prix payé lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier.
Le fisc peut rectifier le prix payé lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier.

A l’occasion de la vente d’un appartement ou d’une maison, il est nécessaire de connaître la valeur vénale réelle du bien immobilier, autrement dit sa valeur marchande. Elle se détermine en tenant compte de la valeur de biens similaires mis en vente. En cas de cessation du bien à un prix inférieur, l’administration fiscale est en droit de réclamer une rectification puisque le prix conclu sert de base au calcul des impôts et taxes (art. L.17 du livre des procédures fiscales).

Lors d’une vente, l’acquéreur paie en effet les frais de notaire, c’est-à-dire essentiellement les droits de mutation ou droits d’enregistrement, alors que le vendeur peut être soumis à diverses taxes comme l’impôt sur l’éventuelle plus-value, à la CSG sur cette plus-value ou le cas échéant plusieurs taxes cumulées sur les terrains devenus constructibles.

Le fisc compare des biens immobiliers globalement semblables

D’où l’importance de bien évaluer son bien immobilier comme l’a rappelé un arrêt de la Cour de cassation rendu le 20 février dernier. Dans l’affaire jugée, un particulier s’était vu notifier par l’administration fiscale, un an après avoir acquis un appartement à La Ciotat dans les Bouches-du-Rhône, une proposition de rectification de la valeur déclarée du bien acheté, la jugeant insuffisante par rapport à la valeur vénale réelle du bien. En comparant la cession de biens immobiliers « intrinsèquement similaires », le fisc en avait conclu que le prix qui pouvait être obtenu au jour de la vente de l’appartement était supérieur à celui convenu entre le vendeur et l’acheteur. L’appartement avait été acheté sur la base de 3 735 €/m2 alors que la Commission départementale de conciliation l’a évalué à 4 750 €/m2 en comparant des biens similaires dans le quartier.

Le particulier avait contesté ce redressement, considérant que l’administration fiscale avait comparé des biens qui n’étaient pas comparables. A tort a jugé la Cour de cassation.

Dans un arrêt rendu le 27 juin 2018, la plus haute juridiction de l’ordre judiciaire a allégé les obligations des services fiscaux en matière de comparaison. L’administration fiscale peut comparer des biens globalement semblables et non plus des biens identiques ou « intrinsèquement similaires ».

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Sarah Corbeel
Publié le

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