Immobilier : dans quelles villes investir avec le dispositif Denormandie ?

Le nouveau dispositif de réduction fiscale Denormandie vise à inciter les propriétaires à investir dans des logements anciens situés dans le centre de villes moyennes et à les rénover pour les mettre en location. MeilleursAgents a dressé son top 20 des communes où il est rentable d’investir.

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Le dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif Denormandie est entré en vigueur depuis le 1er janvier 2019.
Le dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif Denormandie est entré en vigueur depuis le 1er janvier 2019.

Depuis le 1er janvier 2019, un nouveau dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif est entré en vigueur. Appelé « Denormandie », du nom de l’actuel ministre en charge de la Ville et du logement, il est destiné aux propriétaires bailleurs qui achètent d’ici le 31 décembre 2021 un logement ancien à rénover pour ensuite le mettre en location.

Pour en profiter, les travaux doivent représenter 25 % du coût total de l’opération et l’investissement doit porter sur un bien situé dans l’une des 222 communes signataires du programme « Action cœur de ville » (la liste des 222 villes concernées) ou dans les communes signataires d’une opération de revitalisation du territoire introduit par la loi Elan (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique).

Les bailleurs pourront déduire de leurs impôts sur le revenu entre 12 %, 18 % et 21 % de leur investissement (prix d’achat + frais de notaire + travaux), selon qu’ils loueront leur bien pendant 6, 9 ou 12 ans. Le plafond d’investissement a été fixé, à l’image de la loi Pinel, à 300 000 € par an et à 5 500 € / m².

Les villes où il est intéressant d’investir

Parmi les 214 villes de la métropole éligibles au dispositif, le site d’évaluation immobilière MeilleursAgents a cherché à savoir celles où il est le plus intéressant d’investir dans l’immobilier à rénover avec le dispositif Denormandie. Il s’est mis dans la situation d’un particulier souhaitant investir aujourd’hui 100 000 €.

Pour chaque ville, ont été déterminés :

  • la rentabilité de l’investissement, qui tient compte du coût total du bien (prix + travaux), des revenus locatifs (dépendant du marché local, des plafonds de loyer par zone, de la taille du bien), des annuités de remboursement de l’emprunt et de la réduction d’impôts annuelle ;
  • les risques associés à l’investissement liés à la location du bien (amplitude de la demande locative locale, population correspondant au plafond de ressources, part de locataires, nombre de logements vacants et de HLM) et à la dépréciation du bien (croissance démographique, dynamisme économique et évolution du marché immobilier local).

MeilleursAgents donne l’exemple de la ville de Thiers où la rentabilité y est très bonne, de l’ordre de 4,7 %. Un investissement de 100 000 € avec emprunt permet, en effet, d’acheter un appartement de 120 m2 qui rapportera 792 € par mois. Grâce au dispositif Denormandie, l’acquéreur bénéficiera d’une réduction d’impôt de 2 000 € par an, soit un gain total de 10 982 € par an. Mais les risques de dépréciation du bien étant élevés compte tenu d’une population âgée qui diminue année après année, Thiers ne fait pas partie des villes intéressantes pour investir.

Sur les 214 villes étudiées, 70 % des villes de la métropole concernées par le dispositif Denormandie présentent une rentabilité positive et un profil de risque rendant un investissement intéressant (147 sur 214). Un investissement de 100 000 € à crédit permet d’espérer une rentabilité pouvant atteindre 3 % dans ces villes. 20 villes sortent du lot, avec le meilleur rapport risque-rentabilité. Elles se concentrent en Bourgogne-France-Comté, Nouvelle-Aquitaine et Grand-Est.

Dans tous les cas, l’étude recommande d’investir dans une ville de sa région que l’on connaît bien. « Il est important d’avoir une bonne idée du marché local pour mettre en location au juste prix », note Thomas Lefebvre, directeur scientifique chez MeilleursAgents.

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df
Sarah Corbeel
Publié le

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