Emprunt immobilier : obtenir un répit pour éviter un défaut de paiement

Si vous peinez à rembourser votre prêt immobilier, vous disposez de solutions pour éviter un défaut de paiement. Mais, soumises à des règles, elles peuvent présenter des inconvénients. Tour d’horizon.

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8mn de lecture
Femme soulagée
© fizkes

Vous avez des difficultés à rembourser votre crédit immobilier en raison d’une baisse, voire d’une chute de vos revenus ? Certains observateurs anticipent une montée des impayés d’emprunt immobilier dans les mois à venir, tout comme une augmentation des loyers en souffrance. Il existe cependant des solutions pour éviter un défaut de paiement.

« Il est dans l’intérêt des banques de suspendre le remboursement des prêts pendant trois mois, de chercher des solutions en général, plutôt que de mettre en œuvre une procédure lourde, impliquant une mise en demeure et l’intervention d’un huissier », rappelle à Dossier Familial Sandrine Allonier, porte-parole du réseau de courtage en crédit immobilier Vousfinancer. Découvrez par quels moyens obtenir un répit.

Un report d’échéances

Il s’agit de demander à votre banque la suspension du remboursement pendant un mois ou davantage.

« Il faut lire son contrat de crédit pour savoir si un report est envisageable », explique à Dossier Familial Sandrine Perrois, juriste à l’association agréée de consommateurs Consommation, logement et cadre de vie (CLCV). Une association de consommateurs peut d’ailleurs vous aider à décrypter votre contrat.

« Si le contrat prévoit la possibilité d’un report aux conditions qui correspondent à votre situation, par exemple d’ancienneté de l’emprunt, vous pouvez demander à votre banque la mise en œuvre de cette clause. Elle est alors obligée d’accepter », précise Sandrine Perrois. Si la mesure n’est pas prévue dans le contrat ou alors si les conditions ne sont pas applicables, vous devez négocier avec votre banque. Alors, le prêteur n’est nullement tenu d’accepter.

« En général, le report peut être demandé au bout de 24 mois de remboursement, et ce, pour une durée de un à douze mois maximum, en une ou plusieurs fois », remarque Vousfinancer, sur la foi des contrats que proposent les banques partenaires du réseau.

Attention : un report induit un allongement de la durée de l’emprunt et des intérêts supplémentaires. « Dès lors qu’on touche au crédit, il peut y avoir un impact sur son coût total. Demandez une simulation à votre banque pour avoir une vue globale de cet impact », préconise Sandrine Perrois.

Exemple

Vous avez souscrit en 2018 un prêt de 200 000 € à un taux de 1,5 % sur 20 ans. Selon les calculs de Vousfinancer, une suspension de vos mensualités d’un montant de 965 € hors assurance pendant trois mois aboutit à un rallongement de la durée du crédit de quatre mois et présente un surcoût de 885 €.

Une modulation d’échéances

De nombreuses banques permettent de diminuer ses mensualités. D’après les évaluations de Vousfinancer fondées sur les contrats de ses partenaires, la baisse peut atteindre 10 à 30 %, en contrepartie d’un allongement de la durée de l’emprunt, jusqu’à hauteur maximale de deux ans.

Pour une modulation, prenez garde encore au coût. « Cette solution, qui peut être mise en place au bout de douze à 24 mois de remboursement, est moins coûteuse pour l’emprunteur que la suspension car une grande partie de la mensualité est toujours versée », explique le réseau de courtage.

Exemple

Vous avez souscrit en 2018 un prêt de 200 000 € à 1,5 % sur 20 ans. Vous devez régler une mensualité de 965 €. Une baisse à hauteur de 30 % de votre mensualité pendant six mois, induit un rallongement de la durée totale du crédit. Ce qui provoque un surcoût de 525 €, calcule Vousfinancer.

Un regroupement de vos crédits

Vous êtes débiteur de plusieurs emprunts, dont un crédit immobilier ? Vous avez la possibilité de regrouper les différents prêts en un seul, pour n’avoir plus à régler qu’une seule mensualité, « plus faible, sur une durée plus longue, avec à la clé une baisse du taux d’endettement », précise Vousfinancer.

Sandrine Perrois appelle à la « vigilance » dans le recours au regroupement de crédits. Dans le cas où vous souhaitez changer de banque, votre établissement actuel est susceptible de vous exiger le paiement d’indemnité de remboursement anticipé. « Il faut examiner l’ensemble des coûts que le regroupement de crédits peut induire », explique la juriste. La banque qui vous propose un unique emprunt doit vous transmettre un document évaluant les frais de l’opération.

La sollicitation d’un délai de grâce devant la justice

Vous avez le droit de demander en justice un délai de grâce auprès de la justice, à hauteur maximale de deux ans, sans être redevable de frais, « notamment en cas de licenciement » (article L. 314-20 du Code de la consommation). « Les difficultés financières doivent être temporaires », souligne Sandrine Perrois.

Durant le délai de grâce, le paiement des mensualités est gelé. Le juge peut décider que, pendant ce délai, « les sommes dues ne produiront point intérêt » (article L. 314-20 du Code de la consommation). 

Vous devez fournir au tribunal des pièces montrant vos difficultés : fiches de salaire, documents de Pôle emploi, justificatifs de vos autres emprunts, etc.

La demande doit se faire auprès du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, qui rend une ordonnance. L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire. Un tel professionnel peut cependant vous aider à établir votre dossier, tout comme une association de consommateurs.

La saisine de la commission de surendettement

Particulièrement grave, « la situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes non professionnelles exigibles et à échoir », prévoit l’article L. 711-1 du Code de la consommation.

Vous avez la possibilité de transmettre une demande à la commission de surendettement dans les hypothèses où vous ne pouvez plus régler vos dettes ou estimez que vous ne pourrez les régler. Cette solution doit être choisie si vous estimez insuffisante la suspension des mensualités de crédit durant deux ans.

Une aide d’Action Logement

Action Logement a annoncé mercredi 16 décembre l’extension et la prolongation « jusqu’à la fin de la crise sanitaire » de « la mesure lancée en juin dernier, pour contribuer au paiement du loyer ou au remboursement du prêt immobilier ». Cette aide s’adresse aux personnes se trouvant dans les situations suivantes :

  • activité partielle (ancien chômage partiel) ou temps partiel ;
  • perte d’emploi ;
  • arrêt de travail pour garde d'enfant ;
  • embauche ajournée ;
  • diminution de votre rémunération variable ;
  • double résidence (pour motif professionnel ou report d’un déménagement depuis le parc social vers le parc privé).

Si vous êtes en activité partielle ou en arrêt de travail pour garde d’enfant, votre revenu mensuel net doit être compris entre 1 219 € et 1 828,5 €. Si vous travaillez à temps partiel, votre revenu horaire net doit se situer entre 8,03 € et 12,05 €. Pour les autres cas, votre revenu mensuel net doit être au plus de 1 828,5 €. Le montant s’élève à 150 € mensuels versés au plus pendant deux mois ou, en cas de perte d’emploi, durant six mois, précise Action Logement dans un communiqué. Selon l’organisme, presque 80 000 personnes ont déjà bénéficié de l’aide. Pour savoir si vous êtes éligible, vous pouvez utiliser le site aide urgence.actionlogement.fr.

Un assouplissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers

Comme Dossier Familial le rapportait le 5 novembre, des acteurs du marché immobilier envisageaient un assouplissement des recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) concernant l’octroi des emprunts. L’autorité qui surveille le système financier leur a donné raison jeudi 16 décembre, au cours d’une séance présidée par le ministre de l’Economie, des finances et de la relance, Bruno Le Maire.

Après avoir rendu le 20 décembre 2019 un avis recommandant aux banques de plafonner le taux d’endettement ou d’effort à 33 % des revenus, le HCSF annonce une augmentation de ce seuil. « Compte tenu des pratiques constatées sur le calcul du taux d’effort, son mode de calcul fera l’objet de précisions complémentaires, et la référence passera de 33 % à 35 % », fait savoir l’autorité dans un communiqué. Le HCSF est désormais favorable à une durée de 27 ans, mais seulement pour le financement de l’achat d’un bien neuf. « Les différés d’amortissement dans une limite de deux ans seront pris en compte pour intégrer les spécificités de certaines opérations, notamment les ventes en l’état futur d’achèvement et les contrats de construction de maisons individuelles », selon le HCSF.

Pour les banques, « la marge de flexibilité, concernant les nouveaux prêts pouvant s’écarter des meilleures pratiques relatives à la maturité et au taux d’effort, sera portée de 15 % à 20 % et sera davantage ciblée sur la primo-accession ». Les banques vont donc examiner un peu plus positivement qu’aujourd’hui les dossiers des personnes souhaitant accéder à la propriété.

Les prix de l’immobilier ancien vont fortement reculer

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