Crédit immobilier : les taux augmentent mais ne vont pas bondir en 2022

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Maison, 2022, argent
Les taux de crédit ne vont pas s’emballer en 2022. - © baona

Lentement, ils progressent. Les taux d’emprunt immobilier exigés par « plusieurs banques » en février ont crû par rapport au mois précédent, constate Vousfinancer dans un communiqué diffusé mercredi 2 février.

Selon le réseau de courtage en crédit, « la plupart des banques, nationales ou régionales, ont remonté leurs taux pour le mois de février de 0,1 point en moyenne, mais jusqu’à 0,35 point pour une banque régionale »

Ces augmentations sont susceptibles de s’appliquer « soit à tous les profils, soit uniquement aux meilleurs profils », présentant un risque de défaillance très faible. Par exception, « une banque nationale » a maintenu « ses taux stables », guidée « notamment » par une volonté de remplir « un objectif de production de crédit ambitieux ».

Les taux « affichés » par les banques au titre du mois de février

« En janvier, les banques se jaugent un peu, rappelle à Dossier Familial Sandrine Allonier, directrice des études et porte-parole de Vousfinancer. Elles consultent leurs services financiers pour avoir des prévisions concernant les taux de refinancement et, sur cette base, mettent en place leurs stratégies. »

Dans le détail, chez les partenaires du réseau, les taux proposés aux candidats à l’emprunt immobilier ont crû pour s’élever en moyenne à :

  • 1,1 % pour un crédit sur 15 ans (1 % en janvier) ;
  • 1,25 % pour un crédit sur 20 ans (1,15 % en janvier) ;
  • 1,45 % pour un crédit sur 25 ans (1,4 % en janvier).

Pour les meilleurs profils, les taux moyens ont remonté pour s’établir à :

  • 0,7 % sur 15 ans (0,55 %)
  • 0,8 % sur 20 ans (0,75 %)
  • 1,05 % sur 25 ans (0,95 %).

Ces taux sont ceux « affichés » par les banques, qui sont susceptibles de pratiquer des « décotes » et d’être ouvertes à la négociation, précise Sandrine Allonier.

La remontée constatée par Vousfinancer découle de la progression des taux d’intérêt versés aux détenteurs des obligations assimilables du trésor (OAT) sur 10 ans nouvellement émises par l’Etat. « La hausse des taux des livrets d’épargne réglementée au 1er février renchérit aussi les coûts des banques », explique Sandrine Allonier. D’après la spécialiste du crédit, les prêteurs « sont contraints de remonter leurs taux pour conserver des marges raisonnables ».

L’Observatoire Crédit Logement/CSA a noté une quasi-stagnation des taux de crédit immobilier entre avril et la fin de l’année 2021. Dans son dernier baromètre, il évalue les taux moyens de crédit immobilier à 1,05 % au quatrième trimestre, soit un niveau égal au trimestre précédent. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux atteignaient en décembre 1,06 % en moyenne. Dans le détail, ils s’élevaient à :

  • 0,86 % pour un emprunt sur 15 ans ;
  • 0,99 % pour un emprunt sur 20 ans ;
  • 1,13 % pour un emprunt sur 25 ans.

Des niveaux très avantageux par rapport à l’inflation

Les niveaux d’exigence des banques restent certes très avantageux par rapport à l’inflation. D’après une estimation provisoire publiée par l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), les prix à la consommation ont crû de 2,9 % sur un an en janvier.

Mais pour Vousfinancer, l’augmentation des taux risque d’écarter du crédit des personnes souhaitant acquérir un bien immobilier et dont les banques jugent le profil fragile. Les prêteurs ne peuvent aller au-delà des taux d’usure, fixés pour chaque trimestre par le ministère de l’Economie à partir des taux moyens d’emprunt constatés lors du trimestre précédent.

Depuis le 1er janvier et jusqu’au 31 mars, pour un crédit immobilier sur 20 ans ou plus, le seuil de l’usure à ne pas dépasser représente 2,41 %, le taux effectif pratiqué au quatrième trimestre ayant atteint 1,81 %, indique un avis pris le 26 décembre 2021 par la Banque de France et publié le surlendemain au Journal officiel.

Sandrine Allonier s’attend à voir des personnes connaître des refus de crédit en raison du possible dépassement du seuil de l’usure : leur âge ou leur état de santé leur impose de souscrire une assurance emprunteur onéreuse, incluse dans le coût total de l’emprunt espéré.

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Pas de flambée des taux en 2022

Ces analyses faites, aucune flambée des taux de crédit n’est à craindre en 2022. L’Observatoire Crédit Logement/CSA anticipe une normalisation progressive de la « politique monétaire » menée par la Banque centrale européenne (BCE), qui cherche à maintenir à flots les économies de la zone euro. « Dans ce contexte et après les tensions des premiers mois de l’année, le taux moyen de l’OAT à 10 ans s’établirait en moyenne entre 0,25 % et 0,4 % en 2022, dans la plupart des scénarios bancaires, pour seulement 0,1 % dans celui de la Banque de France », souligne l’Observatoire.

À défaut « de durcissement de la réglementation actuelle, la hausse des taux [de crédit immobilier]serait de 20 à 25 points de base au plus en 2022 : les taux retrouveraient donc simplement leur niveau annuel moyen de 2019 en 2022 ».

Qui sont les « meilleurs profils » ?

Les « meilleurs profils » décrits par Vousfinancer désignent les personnes ayant moins de 40 ans, car susceptibles d’avoir une relation suivie avec la banque qui prête les personnes salariées en contrat à durée indéterminée (CDI). Les personnes concernées doivent justifier d’un salaire et d’un apport élevés. « Pour une personne seule, le salaire doit dépasser 3 000 € par mois. Pour les couples, qui sont préférés par les banques, les deux salaires cumulés doivent représenter au moins 5 000 € par mois », détaille Sandrine Allonier. L’apport doit atteindre au moins 10 % du coût total de l’acquisition, mais il vaut mieux qu’il atteigne 20 % de ce coût.

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