Crédit immobilier : les recommandations de prudence à l’égard des banques vont devenir contraignantes

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Mère, fils, appartement, canapé, déménagement
© Georgijevic

Les banques vont devoir continuer à suivre les souhaits du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) concernant l’octroi de crédits immobiliers. L’autorité chargée de surveiller du système financier a transformé en obligations ses recommandations de prudence à l’égard des prêteurs, dans une décision prise mardi 14 septembre lors d’une réunion menée par le ministre de l’Economie, des finances et de la relance, Bruno Le Maire.

Le HCSF « a adopté une décision juridiquement contraignante sur le fondement du 5° de l’article L. 631-2-1 du Code monétaire et financier », reprenant « tels quels les critères » qu’il avait fixés, fait-il savoir dans un communiqué diffusé le même jour. La décision « ancre ainsi dans la durée les bonnes pratiques d’octroi des crédits immobiliers et contribue à la préservation du modèle de financement du logement prévalant en France permettant un accès large et maîtrisé au crédit immobilier ». Elle « entrera en vigueur pour les crédits décaissés à compter du 1er janvier 2022 ». La décision doit être publiée « d’ici une semaine » accompagnée de sa notice, estime, dans un entretien à Dossier Familial, Cécile Roquelaure, directrice des études marketing du réseau de courtage en crédit Empruntis.

L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) devra mener les contrôles auprès des banques et sanctionner les éventuels manquements, indique Cécile Roquelaure.

Taux d’endettement à 35 % et durée de maturité à 25 ans

Le 27 janvier dernier, le HCSF avait assoupli ses préconisations. Le niveau de taux d’endettement des ménages, soit les charges d’emprunt, coût de l’assurance emprunteur inclus, par rapport aux revenus, avait été fixé à 35 %. Auparavant, ce taux d’effort devait être limité à 33 %. « Il n’y avait pas de précision sur le coût de l’assurance emprunteur, mais la plupart des banques en tenaient compte », rappelle Cécile Roquelaure.

La durée de maturité des crédits avait été limitée à 25 ans, un « différé d’amortissement » s’appliquant aux « crédits immobiliers destinés à l’acquisition ou la construction d’un logement neuf et ceux liés à des acquisitions dans l’ancien donnant lieu à un programme de travaux dont le montant représente au moins 25 % du coût total de l’opération », selon un communiqué publié alors par l’autorité. Ces exceptions au plafond de 25 ans n’étaient jusque-là pas prévues par le Haut conseil de stabilité financière.

L’autorité avait voulu un autre assouplissement en augmentant de 15 % à 25 % « la part de la production de nouveaux prêts pouvant s’écarter du respect des critères de maturité et de taux d’effort ».

Le HCSF tire de ses préconisations « un bilan [...] positif ». Ses souhaits ont « permis d’interrompre la dérive des conditions d’octroi et d’assurer une meilleure protection des ménages, sans affecter leur accès large au crédit immobilier à des taux d’intérêt historiquement bas, se traduisant par une production de crédit dynamique et un marché de l’immobilier résidentiel robuste ».

Un risque sur la vigueur « du printemps de l’immobilier »

La transformation des recommandations en obligations s’imposant aux banques constitue « une bonne nouvelle », juge Cécile Roquelaure, qui constate que les prêteurs « ont plutôt suivi les recommandations ». « Je suis plutôt satisfaite que les règles ne changent pas », confie-t-elle. 

Mais les critères du HCSF sont susceptibles de faire peser un risque sur la vigueur du « printemps de l’immobilier, saison où un grand nombre de ménages choisissent de se lancer dans un projet immobilier, par exemple les familles qui cherchent plus grand ou plus vert pour la rentrée », craint notre interlocutrice.

« L’enveloppe de 20 % sera-t-elle suffisante pour accompagner les ménages primo-accédants qui ont besoin d’une rallonge de budget pour acheter ? », se demande encore la cadre d’Empruntis. Les personnes achetant un bien immobilier pour le mettre en location sont également susceptibles d’être pénalisées, le HCSF appelant les banques à « plus de vigilance », note-t-elle.

La limitation du taux d’endettement à 35 % peut écarter les candidats à l’emprunt souffrant de pathologies lourdes ou très âgés, dont le coût de l’assurance est élevé, analyse Cécile Roquelaure.

Exclusion du crédit

La possibilité d’exclusion du financement bancaire est susceptible de toucher de nombreux candidats en cas de remontée des taux, aujourd'hui à un niveau plancher record, d’après un communiqué diffusé mardi par un autre réseau de courtage, Vousfinancer.

Dans une étude parue le 2 septembre, l’Observatoire Crédit Logement/CSA a évalué à 1,05 % le taux moyen des crédits immobiliers consentis en août, hors coût de l’assurance et des sûretés.

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