La Cour de cassation a été saisie par un propriétaire qui se plaignait d’avoir acheté sans le savoir une maison au sous-sol inondable. Depuis son acquisition huit ans auparavant, la cave a été inondée à deux reprises.
Mais les juges ont estimé que ces sinistres n’empêchent pas le propriétaire d’habiter sa maison ; qu’ils ne créent pas non plus « une diminution de l’usage suffisamment importante » pour permettre de juger qu’il ne l’aurait pas acheté s’il avait eu connaissance de leur potentialité. La rareté de l’inondation de la cave ne permet par ailleurs pas non plus d’être sûr qu’il n’aurait pas acheté la maison s’il avait eu connaissance de ce défaut ou qu’il aurait proposé un moindre prix. Impossible donc pour l’acquéreur d’invoquer un « vice caché ».
Les cas où la garantie légale des vices cachés peut fonctionner
Malgré les diagnostics techniques immobiliers obligatoires (surface habitable, performance énergétique, amiante, termite, plomb, électricité, gaz, risques naturels) auxquels est tenu le vendeur, il est possible que l’acquéreur d’un bien immobilier découvre par la suite un défaut non décelable au moment de l’achat (caractère inondable de l’habitation, poutre maîtresse fragiles, etc.).
Pour faire jouer la garantie des vices cachés, il faut que le défaut existe au moment de l’achat et rende le logement inhabitable ou du moins en réduise fortement son usage. L’acquéreur dispose d’un délai de deux ans à partir de la découverte du vice pour intenter l’action en garantie.
Concrètement, il doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur. C’est le tribunal de grande instance dont dépend la commune dans laquelle le logement est situé qui règlera le conflit s’il est porté en justice.
Si le vendeur est déclaré responsable des vices cachés, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente ou une diminution de son prix (articles 1644 et 1646 du Code civil).
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