Retour de l’encadrement des loyers : comment va-t-il être appliqué ?

Retour de l’encadrement des loyers : comment va-t-il être appliqué ?
L’encadrement des loyers a été en vigueur à Paris. - © paul prescott

La réforme prévue par la loi Elan ne pourra être mise en œuvre que dans les collectivités touchées par l’envolée des loyers et répondant à de strictes conditions.

En réponse à la flambée des loyers, le dispositif était en vigueur à Paris, à Lille ainsi que dans des communes limitrophes, en vertu de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014. Avant d’être annulé en 2017 par la justice. L’encadrement des loyers va à nouveau être mis en œuvre dans certaines zones géographiques, prévoit la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan), dont le Conseil constitutionnel a validé la plupart des dispositions, dans une décision rendue jeudi 15 novembre.

L’article 140 de ce texte fleuve lance une expérimentation de 5 ans de cette mesure, seulement dans le parc locatif privé.

Les dates d’application de la réforme sont encore inconnues, des décrets et arrêtés devant être pris pour la détailler.

Les collectivités éligibles

Seuls pourront obtenir l’encadrement des loyers :

  • les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat ;
  • la commune de Paris ;
  • les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris ;
  • la métropole de Lyon ;
  • la métropole d’Aix-Marseille-Provence.

Ces collectivités seront libres de demander à l’Etat l’instauration de l’encadrement des loyers sur tout ou partie de leur territoire, sous réserve de remplir plusieurs critères, notamment :

  • un écart important entre le loyer moyen pratiqué dans le parc et le loyer moyen dans le parc social ;
  • un niveau de loyer médian élevé (la moitié des montants sont inférieurs, la moitié sont supérieurs).

Un loyer de référence

Pour chaque territoire concerné par l’expérimentation, le préfet fixera différentes données : un loyer de référence, un loyer de référence majoré (+ 20 %) et un loyer de référence minoré (+ 30 %), par catégorie de logements et par secteur géographique.

Le loyer de référence correspondra au loyer médian selon les types de logements dans chaque secteur.

Les données seront établies par l’observatoire local des loyers constitué par la collectivité.

Dans les zones géographiques concernées par l’encadrement, le loyer inscrit dans le bail ne pourra dépasser le loyer de référence majoré.

Le locataire aura la faculté d’engager une action en diminution du loyer, si le montant dû est supérieur au loyer de référence majoré.

Lors du renouvellement du contrat, vous pourrez déclencher une action en diminution du loyer, si le montant dû dépasse le loyer de référence majoré. Votre propriétaire aura lui le droit d’engager une action en réévaluation du loyer, si la somme que vous devez est inférieure au loyer de référence minoré.

Un complément de loyer

S’agissant des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort par rapport aux logements de la même catégorie situés dans le même secteur, le bailleur pourra exiger un complément de loyer, en plus du loyer de base. Pour les meublés, cette possibilité sera ouverte en présence d’équipements et de services particuliers.

Ce complément sera susceptible de faire l’objet d’une contestation dans un délai de 3 mois à partir de la conclusion du bail. Vous devrez alors saisir la commission départementale de conciliation.

Si la conciliation aboutit, le montant du loyer à régler sera celui fixé par la commission.

Il n’y aucune conciliation ? À partir de la réception de l’avis de la commission, vous disposerez de 3 mois pour saisir la justice d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.

Des sanctions à l’encontre des bailleurs

Le bailleur exigeant un loyer de base supérieur au loyer de référence majoré s’exposera à des sanctions. Le préfet pourra le mettre en demeure de modifier le contrat et de restituer les trop-perçus. En cas d’insuccès de cette démarche, le propriétaire risquera une amende, représentant au maximum :

  • 5 000 € s’il s’agit d’un individu ;
  • 15 000 € pour une personne morale comme une société. 
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