Achat d'un logement en VEFA : puis-je demander au vendeur une indemnité de retard de livraison ?

J'ai signé une promesse de vente en avril (avec arrhes de 5% des 180 000 euros de la transaction) pour un terrain avec devoir pour le vendeur-lotisseur de finir les travaux pour le 30 juin, pour un acte authentique à réaliser "début juillet", mais avec condition suspensive "que le vendeur obtienne l'autorisation de vendre définitive de la mairie". Il y a maintenant 5 mois de retard, parce que le vendeur n'a jamais fini de payer les travaux, preuve donnée par le fait qu'il a demandé le mois dernier une autorisation de différer les travaux de finition à la mairie (demande acceptée). Suis-je en droit de demander au notaire qu'il demande au vendeur une indemnité pour ces 5 mois de retard? (et si oui, de quel ordre de grandeur ?)

Réponse de l'expert

Les articles L.231-2 et L231-6 du code de la construction et de l’habitation imposent que dans les contrats de construction de maison individuelle soit insérée une clause relative au paiement de pénalités en cas de retard de livraison. Cette clause ne s’impose pas dans les contrats de vente en l’état future d’achèvement.

En présence de telle clause dans la promesse de vente, l’acquéreur peut en réclamer l’exécution si les délais de livraison sont dépassés. Cette demande peut être faite par lettre recommandée avec accusé de réception.

A défaut d’une telle clause, l’acquéreur peut toujours demander à être indemnisé des retards à la livraison en application des dispositions de l’article 1147 du code civil. Il est à noter que seuls les retards fautifs imputables au vendeur ouvrent droit à réparation. Fréquemment, les contrats de vente prévoient une clause définissant différents éléments en tant que cause légitime de prorogation des délais de livraison. Les juges du fond apprécient au cas par cas l’application de ces stipulations. Peuvent être notamment pris en compte dans le calcul de l’indemnisation, le montant des loyers supportés pendant cette période, les frais bancaires…

L’acquéreur informé du retard de livraison n’est pas tenu d’attendre la date de livraison prévue contractuellement pour engager des négociations avec le vendeur. En effet, une négociation amiable peut toujours être engagée alors même que la date précise de livraison n’est pas connue dans la mesure où il est déjà certain que la date fixée contractuellement ne sera pas respectée. Il convient de privilégier les échanges par lettre recommandée avec accusé de réception. Si les parties parviennent à s’entendre à l’amiable, il convient de préciser les termes de cet accord par écrit. L’acquéreur doit conserver en sa possession tous les justificatifs relatifs aux frais exposés du fait du retard de livraison afin de chiffrer sa demande d’indemnisation.

A défaut de règlement amiable, une action judiciaire peut être envisagée, après l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure, une fois que la date de livraison prévue contractuellement aura été dépassée.