Meublé, HLM et loyer loi de 1948 : des logements qui font exception

Retrouver des jambes légères

À côté des logements non meublés du secteur privé, d’autres types de locations relèvent d’un statut juridique différent. Voici les trois principaux.

Meublé : pas d’encadrement des charges

La locations meublée relève d’un régime moins protecteur pour le locataire que celui applicable aux logements loués vides. Ainsi, le montant du dépôt de garantie, la répartition des charges et la révision annuelle du loyer ne sont pas encadrés.

Une protection minimale est cependant prévue lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire : la durée du bail ne peut être inférieure à un an reconductible (neuf mois sans prorogation pour un étudiant). Le non-renouvellement doit être motivé par la reprise ou la vente du logement par le propriétaire ou par un motif sérieux et légitime, tel que le non-paiement des loyers par le locataire. Ce dernier doit être informé trois mois avant la fin du bail.

Petit à petit, les locations meublées constituant la résidence principale vont rentrer dans le rang. La loi Alur, qui devrait être définitivement adoptée et mise en application dans le courant du 1er trimestre 2014, va définir leur mobilier et l’équipement de base, réglementer l’état des lieux, fixer un modèle de bail, plafonner le dépôt de garantie, encadrer la révision du loyer et les charges locatives.

HLM : des conditions d’accès rigides

Réservées aux faibles revenus, variables selon la situation du logement et la composition de la famille, les locations à caractère social relèvent en grande partie de la loi de 1989. Les différences concernent le montant du loyer, qui est réglementé, et le droit au maintien dans les lieux, sans limitation de durée.

Mais ce droit peut être remis en cause en cas de « sous-occupation » (quand le nombre de pièces habitables est supérieur à plus de deux au nombre d’occupants) ou lorsque les ressources du locataire dépassent le double des plafonds prévus pour l’attribution pendant deux années consécutives. Pour des revenus supérieurs de 20 % et plus à ce plafond, un surloyer est appliqué.

Loi de 1948 : un statut qui s’éteint

Les dispositions de la loi de 1948 s’appliquent à certains immeubles anciens. Leurs locataires bénéficient de loyers faibles et leur bail ne peut être résilié.

Il n’est plus possible de conclure de nouveau contrat de location sous ce régime, mais les occupants en place restent aux conditions antérieures.

En principe, au décès du locataire, le bail est automatiquement résilié. Toutefois, son conjoint ou partenaire de Pacs ainsi que ses ascendants ou les personnes handicapées qui vivaient avec lui depuis plus d’un an bénéficient du droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée. Ses enfants mineurs aussi, mais uniquement jusqu’à leur majorité.