Logement HLM : le calcul du surloyer

Achat d'un logement : attention amiante !

Depuis le 1er janvier 2009, le surloyer, ou SLS (supplément de loyer de solidarité), appliqué aux locataires des logements sociaux dont les revenus dépassent certains plafonds augmente significativement.

L’État participe financièrement à la construction et à l’aménagement de logements sociaux qui ont vocation à accueillir les ménages modestes. Comme il s’agit de locations "aidées", les conditions d’accès et les loyers y sont strictement réglementés.

Des logements HLM sous conditions de ressources

Votre demande de logement en HLM ne sera pas étudiée si vos ressources excèdent les plafonds fixés par arrêté. Revalorisés chaque année, ces derniers dépendent du nombre de personnes du foyer et de la zone géographique où est situé le logement.

C’est l’avis d’imposition établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location qui sert de référence, soit, par exemple, l’avis d’imposition établi en 2014 au titre des revenus perçus en 2013 pour un bail signé en 2015.

Plafonds de ressources annuelles en HLM (au 1er janvier 2015)

Composition du ménage

Zone géographique

Paris et communes limitrophes

 

 

Île-de-France hors Paris et communes limitrophes

Autres régions

Personne seule

23 127 €

23 127 €

20 107 €

Couple, sauf jeune ménage

34 565 €

34 565 €

26 851 €

Couple ou personne seule avec 1 personne à charge, ou jeune ménage

45 311 €

41 550 €

32 291 €

Couple ou personne seule avec 2 personnes à charge

54 098 €

49 769 €

38 982 €

Couple ou personne seule avec 3 personnes à charge

64 365 €

58 917 €

45 858 €

Couple ou personne seule avec 4 personnes à charge

72 429 €

66 300 €

51 682 €

Par personne supplémentaire

8 070 €

7 388 €

5 765 €

(1) Jeune ménage : couple sans personne à charge, dont la somme des âges est au plus égale à 55 ans.

Logements HLM : des loyers très encadrés

Lorsqu’un organisme HLM vous attribue un appartement, il détermine le montant du loyer. Le montant du loyer se calcule ainsi : prix de base au m² x surface du logement loué.

De quelle surface s’agit-il ? Lorsque la construction du bâtiment est antérieure au 1er juillet 1996 (c’est le cas de la plupart des résidences HLM), on retient la "surface corrigée" (la surface habitable pondérée de correctifs tels que l’ensoleillement, par exemple), augmentée des équipements traduits en mètres carrés (4 m2 pour une baignoire, etc.).

Pour les immeubles achevés à partir de cette date, on utilise la surface utile, correspondant à la surface au sol, majorée de la moitié des surfaces annexes (caves, celliers). Ainsi, un trois-pièces de 50 m2 avec un balcon de 10 m2 équivaut à 55 m2.

Dans ce cas, le loyer est égal à cette surface multipliée par le prix au mètre carré, auquel s’applique un coefficient lié à la taille et à la situation géographique de l’immeuble.

La révision annuelle du loyer

Par la suite, chaque année, le conseil d’administration de l’organisme HLM, où siègent notamment des élus des collectivités locales, des membres désignés par le préfet et des représentants des locataires, révise les loyers.

Il décide de sa propre politique et l’adapte à chaque immeuble de son patrimoine. Mais il est tenu de respecter la convention qu’il a signée avec l’État, laquelle établit un niveau de loyer plafond. Ce dernier est révisé chaque 1er janvier en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).

Pour limiter les hausses, le Gouvernement recommande chaque année de ne pas dépasser un certain pourcentage d'augmentation des loyers, généralement égal à l'inflation prévisionnelle sur l'année considérée.

Les organismes HLM doivent informer les préfets des hausses de loyers projetées pour l'ensemble de l'année suivante. En cas de hausse jugée anomalement élevée, le préfet peut demander une nouvelle délibération du conseil.

Surloyer ou SLS (supplément de loyer de solidarité) : les règles

Une fois installé dans les lieux, l’organisme HLM est en droit de vous réclamer un supplément de loyer de solidarité (SLS) si vos revenus ont évolué et excèdent les plafonds requis pour leur attribution.

Depuis le 1er janvier 2009 (loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 et décret n° 2008-825 du 21 août 2008), ce surloyer s’impose dès lors que le dépassement de ressources atteint 20 %.

Dépassement du plafond de ressources d’attribution d’un HLM

Taux du dépassement Coefficient de dépassement du plafond de ressources
20 % 0,27
> 20 et < ou = 59 % 0,33
> ou = 60 % jusqu’à 149 % 0,35
> ou = 150 % 0,37

Montant du supplément de loyer de référence

Zone géographique Supplément mensuel de loyer par m2 habitable
Paris et communes limitrophes 2,68 €
Autres communes de l’agglomération parisienne et des zones d’urbanisation et des villes nouvelles d’Île-de-France 2,14 €
Reste de l’Île-de-France, agglomérations et communautés urbaines de plus de 100 000 habitants, zones d’urbanisation et villes nouvelles hors Île-de-France 1,07 €
Dom et reste du territoire national 0,27 €

Questionnaire sur les ressources : à retourner à l'organisme HLM

Avant de leur appliquer un surloyer, l’organisme HLM mène une enquête auprès de ses locataires. Il leur adresse en fin d’année civile un questionnaire qui déclenchera éventuellement le paiement d’un surloyer l’année suivante.

Les ménages sont invités à le compléter et à le retourner, accompagné de leur avis d’imposition ou de non-imposition. Ils sont tenus de répondre dans un délai d'un mois, sinon, ils risquent de devoir payer un SLS d'un montant plus élevé, et une indemnité pour frais de dossier de 25 €.

Certains locataires sont dispensés de surloyer, notamment ceux dont le logement est situé dans une zone de revitalisation rurale, caractérisée par une très faible densité de population, ou dans un quartier classé en zone urbaine sensible (ZUS).