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Impôts : comment déclarer les revenus de loueur en meublé professionnel ?

  

Je possède 2 appartements :

- 1 appartement à la montagne meublé, acheté en 1985, que je donne en location à la semaine à une agence: revenu annuel très variable en fonction du climat ( de 1500 à 4000 € net versés par l'agence ) en me réservant des périodes personnelles, déclaré aux impôts sur le revenu en micro- foncier (revenu brut).

- 1 appartement meublé à Paris que j'ai acquis en 2010, dans lequel j'ai fait des travaux par moi-même, pour lequel j'ai des crédits immobiliers (110 000 € en juillet 2010 sur 10 ans), travaux (10 000€ en octobre 2010 sur 6 ans), consommation pour l'équipement (20 000€ en juillet 2010 sur 3 ans), et que j'ai été conduit à donner également en location à la semaine à une agence spécialisée, du fait notamment de charges élevées (plus de 4 000€ par an pour 40 m2).

Je me réserve un certain nombre de semaines par an pour pouvoir l'occuper personnellement.

J'ai touché 6700 € net en 2011, l'appartement ayant été confié à l'agence à partir du mois de juin. J'estime que sur une année complète le revenu net sera compris entre 12 000 et 14 000 €.

Je voudrais savoir comment remplir ma déclaration de revenu 2012 (sur les revenus 2011) concernant ces locations : loueurs en meublé, micro entreprises, régime déclaratif spécial, BIC non professionnels !!!!

J'ai bien du mal à m'y retrouver dans ce dédale, sachant aussi que je souhaiterais avoir à faire le minimum de démarches administratives tout en recherchant la formule la plus intéressante.

Réponse de l'expert: 

Depuis l’imposition des revenus de 2009, pour avoir la qualité fiscale de « loueur en meublé professionnel » (LMP), il faut respecter trois conditions cumulatives (Instruction du 28 juillet 2009) :

-         un membre du foyer fiscal au moins est enregistré au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel ;
-         les recettes annuelles retirées par cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € : pour l'appréciation du montant de 23 000 €, les recettes brutes à prendre en considération doivent s'entendre du total des loyers acquis ou courus, toutes taxes comprises ;
-         les recettes annuelles tirées de l'activité de loueur professionnel doivent excéder les revenus du foyer fiscal dans la catégorie des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de la location meublée), des bénéfices agricoles, des bénéfices non-commerciaux et des revenus des gérants et associés.
 
Ainsi, a contrario, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est celui qui :
 
-         soit n'est pas inscrit en cette qualité au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ;
-         soit est inscrit au RCS, mais ne retire de l'activité de location meublée qu'un montant de recettes annuelles égal ou inférieur à 23 000 € ;
-         soit est inscrit au RCS et retire de l'activité un montant de recettes annuelles excédant 23 000 € mais ce montant de recettes annuelles n'excède pas les revenus des autres activités du foyer fiscal.
 
Par ailleurs, doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers, les loyers des immeubles qui font partie du patrimoine privé du contribuable dès lors que les immeubles sont donnés en location non meublée.
 
En revanche, les revenus tirés de locations meublés sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Par conséquent, la location de locaux meublés destinés à l'habitation, qu'elle soit principale ou secondaire, est taxée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dès lors que cette location présente un caractère habituel. Cette règle s'applique que le bailleur ait la qualité de loueur en meublé professionnel ou non, et qu'il soit propriétaire ou locataire principal (Documentation administrative 4 F 1113).
 
Le régime micro-BIC s’applique de plein droit si les loyers de meublés perçus en 2011 n’ont pas dépassé 32 600 euros. Le contribuable n'a pas à remplir une déclaration particulière et inscrit le montant du chiffre d'affaires annuel sur sa déclaration modèle 2042.
Le fisc appliquera sur les recettes déclarées un abattement forfaitaire de 50 % avec un montant minimal fixé à 305 euros.
Ainsi, en micro-BIC, il convient d’inscrire les recettes brutes de 2011 sur la déclaration n° 2042 C, page 3, cases 5NP à 5PP quand la location est exercée à titre non professionnel.
 
Toutefois, le loueur peut opter pour un régime réel d'imposition. Cette option est irrévocable pour 2 ans tant que le contribuable reste de manière continue dans le régime de la micro-entreprise. Dans le régime réel d’imposition, le bailleur est fondé à déduire ses charges pour leur montant réel (impôts locaux, frais d'enregistrement, cotisations sociales, intérêts d'emprunt, amortissements, etc.).
Si le loueur opte pour le régime réel, il devra remplir une déclaration n° 2031 ainsi que ses tableaux annexes. Il devra ensuite reporter le résultat imposable sur la déclaration n° 2042 C, page 2 cases 5NA à 5PK s’il est un loueur non professionnel. Il convient, en outre, de conserver les justificatifs de charges.
 
Enfin, le régime micro-BNC, également appelé "régime déclaratif spécial" s’applique aux bénéfices non commerciaux (BNC). Or, relèvent des BNC, les revenus des activités libérales (notaires, architectes, …) et les profits de toute nature qui ne se rattachent à aucune catégorie de revenus. Les BNC s'entendent donc de tous les revenus autres que :   
-         les bénéfices agricoles, industriels et commerciaux ;
-         les revenus fonciers et les revenus de capitaux mobiliers ;
-         les rémunérations de gérants majoritaires ;
-         les traitements, salaires, pensions et rentes viagères.

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