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Transformer un garage en studio : l'autorisation vaut-elle pour les autres copropriétaires ?

  
Je suis en copropriété (propriétaire d'un garage). Lors de l'AG de 2009, il a été accordé l'autorisation à une autre propriétaire de transformer un garage en studio sans changement extérieur, sous respect des autorisations administratives. Cet accord s'applique-t-il dans les autres cas identiques ? Autrement dit ne fait-il pas jurisprudence ?
Réponse de l'expert: 

En copropriété, doivent recueillir la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) :


1, les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25, de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 ;

2, la modification ou éventuellement l’établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

3, les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l’exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m et n de l’article 25 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965.

Alors que ce type de décision requérait l’unanimité sous l’empire de la loi du 28 juin 1938, le législateur de 1965 a estimé que l’amélioration de l’immeuble par transformation ou adjonction d’éléments d’équipement commun ainsi que l’aménagement ou la création de locaux à usage commun devaient pouvoir être décidés lorsque la quasi-totalité des copropriétaires en exprimait le désir, sans qu’une minorité puisse s’y opposer.

L’article 35 de la loi no 94-624 du 21 juillet 1994 complète l’article 26 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 en prévoyant désormais que les travaux d’amélioration, transformation ou addition peuvent être décidés selon la majorité des copropriétaires représentant les deux tiers des copropriétaires présents ou représentés lors d’une seconde assemblée générale, dès lors qu’à la première assemblée générale ils n’ont pas atteint la majorité de tous les copropriétaires représentant les deux tiers des voix requises (Réponse ministérielle, 25 septembre 1995).

La nouvelle règle ne s’applique qu’à la condition que la majorité des deux tiers des copropriétaires présents ou représentés ait été obtenue lors de la première assemblée générale des copropriétaires.
A cet égard, la convocation à cette nouvelle assemblée doit mentionner que les décisions portant sur les travaux de transformation « en question » pourront être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés à cette nouvelle assemblée (Décret no 67-223, 17 mars 1967, art. 19-1, alinéa 2).

Chaque copropriétaire voulant transformer son garage en habitation doit alors demander l’autorisation à l’assemblée générale. Le fait qu’un copropriétaire ait obtenu cette autorisation ne permet pas aux autres copropriétaires de s’en prévaloir. Un nouveau vote doit donc être effectué à chaque demande.

En cas de refus de l’assemblée générale et s’il estime son refus abusif, le copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance afin de contester cette décision. Le tribunal devra être saisi dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal, à peine de déchéance ( article 42 loi 10 juillet 1965).
L’assistance d’un avocat est obligatoire pour cette procédure.

La rupture d’égalité entre les copropriétaires pourra être invoquée.
Ainsi, la cour d’appel de Paris en date du 30 novembre 1990 a jugé abusif le refus de se raccorder à une conduite d’eau alors qu’elle l’avait autorisé à un autre copropriétaire.
En conséquence, en cas de recours, le juge appréciera souverainement s’il autorise ou non le copropriétaire à exécuter les travaux refusés par l’assemblée générale alors que les mêmes travaux ont déjà été autorisés pour un autre copropriétaire.

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