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Loyers impayés : quels recours contre le locataire ?

  
Je possède un petit appartement que j'ai mis en location par l'intermédiaire d'une agence. Or, depuis quelques temps, le locataire ne paie plus régulièrement son loyer. Ce revenu complémentaire m'est très important, je suis retraité employé de commerce.

D'autre part, l'agence, dans sa déclaration des revenus fonciers 2009, inclut la totalité des loyers comme s'ils m'avaient été versés. Total 6 097 € dont : 5 129 € taxables. Alors que je n'ai reçus que 2 325 € pour 2009. Même situation pour 2008. Est-ce légal ? Je leur ai posé la question par écrit lettre recommandée A.R. Avec délai pour me répondre. Je n'ai reçu aucune réponse à ce jour. Que faire, quel recours puis-je avoir, vis-à-vis de l'agence comme du locataire ?
Réponse de l'expert: 

Le revenu brut foncier est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire. Selon une instruction fiscale, par loyer il faut entendre l’ensemble des sommes et des prestations fournies par le locataire en contrepartie de la mise à disposition, y compris les prestations de services de toute nature fournies par le locataire ou les dépenses incombant de droit au propriétaire et mis à la charge du locataire.

Cette instruction fiscale du 23 mars 2007 précise que les modalités de versement, d’encaissement ou de mise à disposition sont sans incidence sur le caractère imposable des loyers. Ainsi, pour le calcul des revenus fonciers, les loyers imposables au titre d’une année correspondent aux sommes encaissées au cours de l’année d’imposition, même si elles se rapportent à des années antérieures. Il n’est pas recherché si les loyers sont payés à terme échu ou d’avance, s’ils ont été acquittés à leur échéance normale, en avance ou en retard.

Les loyers sont considérés comme perçus lors de la remise d’espèces ou d’un chèque postal ou bancaire, quelle que soit la date d’inscription du titre au crédit d’un compte. En cas de virement bancaire ou postal, l’encaissement est réputé être intervenu à la date à laquelle le compte du bénéficiaire est crédité.

Par conséquent, le propriétaire n’a pas à comprendre dans ses recettes les loyers non encaissés ou restés impayés, lorsque le défaut de paiement résulte de la carence du locataire et que le bailleur a entrepris les démarches nécessaires pour obtenir le versement des sommes qui lui sont dues. Ainsi, lorsque le propriétaire a simplement disposé contre son locataire d’une créance dont il n’a pu obtenir le paiement, les sommes correspondantes n’ont pas à être déclarées dans les revenus de l’année en cours de laquelle cette créance est née (réponse ministérielle n° 22015 publiée au journal officiel des questions du Sénat, 11 mars 1972).

En outre, les loyers revenant à un propriétaire doivent être considérés comme étant à sa disposition dès leur réception par le mandataire de l’intéressé sans qu’il y ait lieu de rechercher à quelle date ledit mandataire est appelé à rendre sa gestion (Conseil d’Etat, 8 février 1943, n° 58093), ni quand il a effectivement reversé les loyers (Conseil d’Etat, 4 décembre 1974, n° 87166).

Par ailleurs, un mandat de gestion donné en termes généraux suffit pour pouvoir agir au nom du bailleur en recouvrement (article 1988 du Code civil) puisque c’est un acte d’administration.

Ainsi, en cas de carence de l’administrateur de biens, la responsabilité de ce dernier peut être engagée sur le fondement de l’article 1992 du Code civil ("le mandataire répond non seulement du dol, mais des fautes qu’il commet dans sa gestion").

En effet, l’inexécution du mandat selon les principes généraux de la responsabilité contractuelle permet au mandant d’engager la responsabilité de l’administrateur. Ce dernier n’est tenu à une obligation de résultat qu’en tant que rédacteur d’actes (Cour de cassation, chambre civile, 22 juillet 1968). Il ne garantit donc pas le paiement des loyers, ni le respect des obligations locatives du locataire (Cour d’appel de Paris, 6ème chambre civile, 19 juin 2001).

Le lien de causalité entre sa faute et le préjudice invoqué par leur mandant doit être établi (Cour de cassation, 1ère chambre civile, 24 mai 2005). Cela a été reconnu lorsque le mandataire n’a pas informé le bailleur des manquements répétés du locataire au paiement des loyers et s’est borné à adresser à celui-ci de simples mises en demeure (Cour d’appel de Paris, 25ème chambre B, 5 janvier 1996). De même, s’il ne recourt pas en temps utile aux procédures en recouvrement des loyers ou à l’expulsion (Cour d’appel de Paris, 11 février 1988).


La faute s’apprécie par rapport à l’ensemble des résultats de sa gestion. La réparation du préjudice causé au propriétaire consiste en l’allocation de dommages et intérêts qui s’évaluent au jour du jugement.

Le mandant, souhaitant engager la responsabilité du mandataire sur le fondement de l’inexécution d’une obligation contractuelle, peut, à défaut de dédommagement amiable, saisir sans avocat obligatoire le juge de proximité si le préjudice est évalué à moins de 4000 euros ou le tribunal d’instance s’il est compris entre 4 000 et 10 000 euros.

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