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Location : comment dénoncer une clause de solidarité ?

  
Mon ex-conjoint (non mariés ni pacsés) et moi-même avons cosigné un loyer (par le biais du 1% patronal de mon entreprise), il y a plus de 4 ans, avec une clause de solidarité.
Je souhaite quitter l'appartement et ai obtenu la garde de ma fille en mai dernier, à ma charge. Mon ex-conjoint souhaite conserver l'appartement. Je souhaite me désengager de cette clause de solidarité, sachant que mon ex-conjoint est mauvais payeur, mais la clause court pendant 2 ans après mon départ de l'appartement (précisé sur la lettre manuscrite signée lors de l'établissement du bail).
J'ai prévenu mon bailleur de mon départ, il souhaite me faire signer à nouveau un document indiquant que je reste redevable du paiement des loyers en cas de défaillance de mon ex-conjoint.
Comment puis-je émettre un avenant au bail dénonçant cette clause de solidarité, compte tenu de ma situation familiale actuelle? (séparée, 1 enfant à charge avec mes seuls revenus)?
Réponse de l'expert: 

Le bail, comme tout contrat, ne peut être modifié ou abrogé qu’avec l’accord des parties initiales (article 1134 du Code Civil) ; il n’est donc pas possible d’imposer une modification à son cocontractant.

Cependant, le bail est un contrat à part, dont le régime a été aménagé, il est donc possible de se désengager sous réserve des dispositions suivantes.

En premier lieu, chaque cosignataire est libre de quitter le logement à tout moment, sous réserve de respecter un congé de trois mois (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).

Le locataire ayant donné son congé se trouve libéré des obligations découlant du contrat de bail à la fin du congé, sauf si ces obligations sont solidaires. L’article 1197 du code civil définit la solidarité en ces termes "l’ obligation est solidaire entre plusieurs créanciers lorsque le titre donne expressément à chacun d'eux le droit de demander le paiement du total de la créance, et que le paiement fait à l'un d'eux libère le débiteur".

La solidarité peut être légale ou conventionnelle, mais selon l’article 1202 du code civil "La solidarité ne se présume point ; il faut qu'elle soit expressément stipulée". Elle peut donc résulter d’une clause expresse incluse dans un contrat de location, cette clause devra être explicite mais ne sera pas soumise à condition de forme ou de durée.

Dans le cas où une telle clause est présente, lorsqu’un des locataires solidaires reste dans les lieux, le locataire sortant reste tenu du paiement du loyer et des autres obligations du contrat et ce, même s’il a donné congé (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 8 novembre 1995.).

Il pourra néanmoins demander le remboursement des dettes locatives qu’il aura acquitté après la fin effective de son congé, au locataire qui sera resté dans les lieux (article 1213 du code civil).

Cependant, en cas de congé, la clause de solidarité ne produit ses effets que jusqu'à la fin de la période en cours du bail (soit 2 ans).

En effet au terme de l’article 1738 du code civil, un nouveau contrat de bail aux mêmes conditions que le premier bail se forme par le jeu de la tacite reconduction du bail (Cour de Cassation, Chambre Commerciale, 6 mai 1953).

Néanmoins, un congé délivré par le locataire a pour effet de s’opposer à la tacite reconduction à son égard (art 1739 du code civil) et donc au renouvellement de la clause de solidarité. En cas de congé donné valablement avant le jeu de la tacite reconduction, cette clause ne produira plus d’effet, une fois le renouvellement du bail opéré (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 12 juillet 2000).

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