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Locataire en HLM : quelles sont les aides pour financer des travaux de rénovation ?

  
Je suis locataire d'un logement HLM depuis novembre 2009. Je dois refaire toutes les peintures plafond et murs de ce logement.

L'ancienne locataire a passé 11 ans dans ce logement. Les HLM m'ont fourni un bon pour les peintures. La main d'oeuvre serait selon eux à ma charge.

Je suis travailleur handicapée, je n'arriverais jamais à tout faire toute seule. Il faut que je paie un peintre. Le coût des travaux d'après un devis est estimé à 3 000 €. Je viens de me séparer et j'ai 2 enfants à charge sans toucher de pension alimentaire.

Quelle aide puis-je espérer, je n'ai pas les moyens financier pour payer un artisan ?
Réponse de l'expert: 

Les dispositions du code civil sont applicables aux organismes d'HLM en matière de réparations locatives.

Ainsi, le bailleur ne supporte en principe que les réparations qui n'ont pas une nature locative (article 1720, alinéa 2 du code civil). Les réparations locatives incombent au locataire (article 1754 du Code civil) à moins qu'elles aient été causées par la vétusté ou la force majeure ou que le bail les mette à la charge du bailleur. Il s’agit de réparations locatives et menu entretien à la charge du locataire.

A défaut de clause contraire du bail, les réparations nécessitées par la vétusté sont à la charge du propriétaire même si elles ont la nature de réparations locatives. La vétusté s'entend de l'usure résultant de l'usage prolongé des lieux sans aggravation de cette usure par le fait du locataire. Cette détérioration, qui résulte du temps, est variable suivant la partie de l'immeuble considérée.

Pour apprécier la vétusté, les juges prennent en compte l'état des locaux lors de l'entrée dans les lieux, ainsi que la durée de la location (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 24 janvier 2001, n° 99-14310). Lorsque la vétusté est préexistante à l'entrée dans les lieux du locataire, celui-ci ne peut être tenu que de son aggravation (Cour d’appel de Paris, 6ème chambre, section B, 11 mai 2006, n° 06-00897).

Cette usure exonère le locataire à condition d'être générale à une installation ou partie d'installation. Elle ne l'est pas s'il s'agit de l'usure d'un simple élément dont le remplacement incombe au locataire (vis, joint, etc.). Il appartient au preneur de prouver que les désordres constatés sont dus à la vétusté (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 28 février 1990, n° 88-14334). Si la vétusté résulte d'un défaut d'entretien du locataire c'est à lui qu'il appartient d'effectuer les réparations (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 avril 1995, n° 93-10358).

L’obligation du locataire ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers peints, peintures et revêtements de sol, atteints par la vétusté après plusieurs années d’occupation (pour une occupation de 14 ans : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 17 octobre 1990). Pour apprécier cette vétusté, il existe dans le secteur public des grilles de vétusté qui ont été négociées par certains investisseurs institutionnels et organismes HLM avec des associations de défense des locataires.


La charge de l'entretien des lieux loués repose à la fois sur le bailleur et le locataire. En effet, le bailleur est obligé, d'une part, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'autre part de faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives.

En outre, l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relatif aux obligations du locataire ainsi que le décret n° 87-712 du 26 août 1986 s’appliquent aux logements HLM. Le décret précise que l’obligation du locataire est de maintenir en état de propreté les murs intérieurs et cloisons, en assurant les menus raccords de peintures et tapisseries.

L’article 7 précité oblige le locataire à prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par le décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.


Sur le bailleur pèse une obligation de délivrance d’un logement en bon état. Les réparations qui incombent au bailleur antérieurement à la délivrance comprennent les réparations locatives que les grosses réparations. Il n’est pas envisageable que le nouveau locataire prenne en charge le coût de réparations au lieu et place du bailleur ou du locataire précédent selon une réponse ministérielle du 10 février 1983, publiée au journal officiel des questions du Sénat n° 8669.

Ainsi les frais de remise en état lors de l’entrée dans les lieux d’un locataire sont à la charge du bailleur sans qu’il y ait lieu de distinguer s’il s’agit de réparation d’entretien courant ou non. En revanche, est exclu la remise à neuf du logement. L’obligation de délivrance n’est pas satisfaite par la délivrance d’un logement de propreté douteuse. De même, les moquettes, tapisseries ou peintures doivent être en bon état.


Par ailleurs, toute personne, allocataire d’une caisse d’allocations familiales, propriétaire d’un logement qu’il habite, peut bénéficier du prêt à l’amélioration de l’habitat. Il n’y a pas de condition de ressources mais les prêts étant limités, elles peuvent être prises en compte pour établir un ordre de priorité. Les travaux concernés sont ceux de réparation, d’assainissement, d’amélioration, d’agrandissement ou de division, d’isolation thermique. En sont exclus les dépenses d’équipement ménager, les travaux d’entretien ou de caractère somptueux et destinés à l’achèvement d’une construction neuve.

Le prêt dépend du montant des travaux. Il est versé pour moitié à la signature du contrat sur présentation du devis et le solde à l’achèvement des travaux sur présentation de la facture. Il couvre 80 % du montant des travaux dans la limite de 1 067,14 euros avec taux de 1%, il est remboursable en 36 mensualités. La caisse d’allocations familiales dont dépend l’allocataire peut le conseiller.

Pour conclure, d’autres aides peuvent être accordées par des collectivités locales, les organismes sociaux (caisses de retraite...). A cela s’ajoute les financements traditionnels (prêt conventionné, compte et plan épargne logement).

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