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Défaut de permis de construire : quels sont les risques et existe-t-il un délai de prescription ?

  
J'ai fait construire ma résidence principale en 2001 sur un terrain que je détiens en indivision avec ma mère et mon frère après le décès de mon père en 1985. Ce terrain a été acquis par mes parents en 1965 (je n'étais pas encore née). A cette même période, ils ont fait une demande de permis de construire pour l'édification d'une maisonnette (qui est aujourd'hui une dépendance). Un garage a été construit peu de temps après (1966).

J'ai reçu hier un courrier émanant de la mairie de mon lieu de résidence m'informant que j'ai commis une infraction au code de l'urbanisme. L'objet du délit est mon garage d'une hauteur de 3m20 qui est implanté à 0,80 m de la bordure séparative. Le maire m'informe qui plus est qu'aucun permis de construire n'a été délivré pour l'édification de cette bâtisse. La missive du maire intervient après que ma voisine se soit rendue à la mairie. Elle est installée depuis plus de 15 ans et ne s'est jamais plainte jusqu'alors. Quels sont les risques que j'encours et quels arguments puis-je y opposer ? Je suis en règle avec les impôts car le bâtiment est référence au cadastre.
Je suis surprise qu'il n'y ait pas de permis de construire, combien de temps la mairie conserve-t-elle ses archives ?
Existe-t-il un délai de prescription et peut on m'obliger à démolir le bien ?
Réponse de l'expert: 

L'exécution de travaux en méconnaissance des règles d'urbanisme constitue une infraction définie et sanctionnée par les articles L.160-1 et L.480-4 du Code de l'urbanisme. Les infractions au code de l'urbanisme constituent des délits. Leur prescription est donc, conformément à l'article 8 du Code de procédure pénal, de 3 ans.


Ainsi, l'article L.480-4 du code de l'urbanisme, prévoit que : "Le fait d'exécuter des travaux mentionnés aux articles L. 421-1 à L. 421-5 en méconnaissance des obligations imposées par les titres Ier à VII du présent livre et les règlements pris pour leur application ou en méconnaissance des prescriptions imposées par un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou par la décision prise sur une déclaration préalable est puni d'une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d'une surface de plancher, une somme égale à 6000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l'article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros. En cas de récidive, outre la peine d'amende ainsi définie un emprisonnement de six mois pourra être prononcé.

Les peines prévues à l'alinéa précédent peuvent être prononcées contre les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l'exécution desdits travaux.

Ces peines sont également applicables :
1. En cas d'inexécution, dans les délais prescrits, de tous travaux d'aménagement ou de démolition imposés par les autorisations visées au premier alinéa ;
2. En cas d'inobservation, par les bénéficiaires d'autorisations accordées pour une durée limitée ou à titre précaire, des délais impartis pour le rétablissement des lieux dans leur état antérieur ou la réaffectation du sol à son ancien usage…".

Le délai de prescription ne commence à courir qu'à compter de l'achèvement des travaux. Il peut être interrompu par un procès-verbal de gendarmerie, la constitution d'une partie civile ou par des travaux supplémentaires.


Si le délit pénal constitué par l'irrégularité d'une construction est couvert par la prescription, cet ouvrage est réputé construit régulièrement.

L’auteur de la construction ne peut donc plus être verbalisé, ni encourir de sanction réelle comme la destruction de l’ouvrage, ou la remise en l’état.


Toutefois, cette prescription n'empêche pas les tiers d'agir en justice. Pourtant, la troisième chambre civile a longtemps considéré que le fait de construire sans permis n'était pas une condition suffisante pour permettre aux tiers (voisins par exemple) d'agir en justice (Cour de cassation, 15 mars 1977).

Par la suite, la jurisprudence a évolué. Ainsi, un tel recours a été admis, sur le fondement de l'article 1382 du code civil. Selon ce texte, "tout fait de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer".

Le particulier qui souhaite agir contre l'auteur d'une construction non autorisée doit toutefois établir l'existence un préjudice personnel en relation directe, de cause à effet, avec l'infraction, et non avec la seule présence des constructions environnantes (Cour de cassation, 3e ch. civile, 7 octobre 1998). En l'absence de préjudice, un voisin a été débouté de son action tendant à la démolition de la construction irrégulière (cour de cassation, chambre civile, 29 janvier 1992).

L’action en responsabilité civile se prescrit par 5 ans à compter du jour où le tiers a connu ou aurait dû connaître le fait générateur du dommage (article 2224 du code civil).

Les troubles invoqués par le demandeur doivent excéder les inconvénients normaux de voisinage.

L’existence d’un trouble anormal de voisinage s’apprécie indépendamment du problème de la régularité administrative de la construction (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 28 juin 1989).

Le juge apprécie souverainement en fonction des circonstances de temps et de lieu, la limite de la normalité des troubles de voisinage (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 3 novembre 1977).


Pour être réparable, le trouble doit excéder les inconvénients normaux du voisinage eu égard au secteur dans lequel sont édifiées les constructions litigieuses (Cour d’appel de Versailles, 9 juillet 1986). Le juge statue souverainement sur le mode de réparation du préjudice. Il peut ordonner la réparation en nature, (démolition de l'ouvrage par exemple), ou une réparation par équivalent (sous forme de dommages et intérêts).

Toutefois, au delà du délai précité, les tiers malgré leur intérêt à agir, ne peuvent plus prétendre à une éventuelle indemnisation, pour cause de forclusion d’action.

Le tribunal d’instance est compétent pour connaître des demandes de dommages et intérêts d’un montant inférieur à 10 000 euros. Au-delà, ou si le voisin demande la démolition d’une construction, ou la remise en état des lieux, le tribunal de grande instance peut seul être saisi. Dans cette hypothèse, les parties doivent être représentées par un avocat.

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