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Achat d'un terrain : puis-je me rétracter après la signature du compromis de vente ?

  
Je vais signer un compromis pour l'achat d'un terrain en vue de construire une maison (c'est précisé dans le compromis), sans condition suspensive.

Quand le compromis sera signé, si je change d'avis et que je refuse de faire l'achat, puis-je le faire en payant des pénalités ? Si oui quel sera le montant ? S'il s'avère qu'il y a un problème qui empêche la construction, puis-je refuser l'achat sans payer de pénalités ?
Réponse de l'expert: 

La promesse synallagmatique de vente est le contrat par lequel deux parties promettent réciproquement l'une d'acheter, l'autre de vendre l'immeuble, moyennant un prix déterminé.

L'article 1589 du code civil assimile une telle promesse à la vente : "la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix".

Le bénéficiaire d'une promesse peut, dans certains cas, bénéficier d'une faculté de rétractation (article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation).

L'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte signé. Cette disposition concerne tout acte ayant pour objet :

  • la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation ;
  • la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ;
  • la vente d'immeubles à construire ;
  • la location-accession à la propriété immobilière.

Ne bénéficie pas de ce droit de rétractation, l'acquéreur d'un terrain à bâtir, même destiné à la construction d'un logement (Réponse ministérielle no 65241 du 15 oct. 2001).

La vente peut être conclue sous condition suspensive ou résolutoire, au choix des contractants (article 1584 du code civil).
La condition suspensive est d'utilisation courante en matière d'avant-contrat de vente, parce qu'elle permet aux parties de se lier sans attendre l'accomplissement de diverses formalités ou démarches qui restent toutefois déterminantes de leur consentement (tel peut être le cas d'une autorisation de construire un bâtiment annexe, d'une vérification de la possibilité matérielle d'aménager les combles de l'immeuble, etc.).

Lorsqu’un engagement est contracté sous condition suspensive, celle-ci est censée défaillie si l’événement ne survient pas dans le délai prévu (article 1176 du code civil). Le compromis dans ce cas devient caduc. Il ne produit aucun effet juridique. L’acquéreur, à qui profite la condition suspensive, n’est redevable d’aucune pénalité ni indemnité.

En revanche, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition qui en a empêché l’accomplissement (article 1178 du code civil).

Il est généralement prévu dans la promesse synallagmatique, un dédit ou une clause pénale . Il faudra déterminer dans la promesse la nature exacte du versement convenu et sa destination et préciser si les parties entendent :
  • se réserver chacune la liberté de ne pas donner suite à la promesse moyennant le paiement à l'autre partie d'une somme donnée, ce versement constituant un dédit ;
  • ou consacrer le caractère définitif de leur accord réciproque auquel cas il s'agit d'un acompte sur le prix concrétisant le lien définitif qui les lie en vue de la réalisation de l'acte authentique ultérieur. Dans cette hypothèse, il n'est plus loisible à l'une des parties de renoncer à son engagement.

Il est nécessaire d'inclure une clause de dédit dans un compromis lorsque l'une des parties veut par avance faire obstacle à la possible exécution forcée de la vente dans le cas où l'ensemble des conditions suspensives serait levé. En effet, face au refus de l'une des parties de réaliser définitivement la vente, le cocontractant ne peut qu'exiger le versement du dédit. Cette clause doit toutefois être mise en œuvre de bonne foi (arrêt de la 3e chambre civile de la cour de cassation du 11 mai 1976).
Cette faculté de dédit pourra être réciproque, par application de l'article 1590 du code civil.

La clause pénale est celle par laquelle une personne s'engage à quelque chose pour assurer l'exécution d'une convention (article 1226 du code civil). Elle constitue un moyen de pression pour que chacune des parties exécute les obligations mises à sa charge, mais elle sert également à l'indemnisation de la partie lésée en cas d'inexécution de son cocontractant.

De la nature exacte de la promesse dépendra la sanction qu'il y aura lieu de donner au refus de l'une ou l'autre des parties de signer l'acte notarié. D'où l'importance d'une formulation claire de la promesse quant à la nature exacte du contrat passé. En cas d'équivoque, la jurisprudence s'attache à rechercher dans le contrat les éléments permettant de déterminer exactement la portée des engagements pris.


Dans l'hypothèse où le vendeur serait en mesure d'assigner l'acquéreur pour obtenir son exécution forcée, le jugement rendu tiendra lieu d'acte de vente définitif et devra être publié au bureau des hypothèques. Il sera ainsi opposable aux tiers.

En cas de défaillance de l'acquéreur, le vendeur peut préférer une autre solution que l'exécution forcée. Il a ainsi la possibilité de demander le paiement des sanctions financières prévues dans la promesse et notamment de la clause pénale ou la résolution de la promesse, éventuellement assortie de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1184 du code civil. Le vendeur peut obtenir l'exécution forcée de la vente tant qu'il n'existe aucune décision passée en force de chose jugée constatant la résolution du compromis (arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation du 25 mars 2009).

L'exécution forcée de la promesse consiste, en pratique, à demander qu'un jugement soit rendu afin de reconnaître qu'une vente a été effectivement conclue. Ce jugement sert d'alternative à l'acte notarié que l'une des parties refuse de signer.

L'exécution forcée de la promesse synallagmatique suppose que la vente soit parfaite, c'est-à-dire que tous les éléments essentiels à l'engagement de vendre et d'acquérir des contractants soient réunis et que les prestations de chaque partie soient exigibles. Cette possibilité est notamment dépendante du rôle et de la valeur que les contractants ont attribués à la signature de l'acte authentique et aux conséquences qu'elles ont prévues en cas de dépassement du délai accordé pour y procéder.

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