Un particulier qui souhaite entreprendre des travaux de construction ou d'aménagements importants doit, dans bien des cas, effectuer une déclaration préalable ou solliciter un permis de construire. Or, un nouveau régime des autorisations d'urbanisme est applicable depuis le 1er octobre 2007.

Simplification des procédures

Jusqu'à présent, onze autorisations différentes et cinq déclarations coexistaient. Les nouvelles mesures fusionnent l'ensemble de ces procédures en trois permis - de construire, d'aménager et de démolir - et une déclaration préalable. On assiste à une véritable simplification des démarches.

Par principe, toute nouvelle construction doit être précédée d'un permis de construire, exception faite de celles répertoriées dans la liste des constructions soumises à simple déclaration et de celles qui sont dispensées de formalités.

Permis de construire pour le gros œuvre

Ce même permis est exigé pour les travaux réalisés sur une construction déjà existante, si ces travaux ont pour effet de :

créer une surface supérieure à 20 m2 (construction d'une terrasse par exemple) ; transformer les structures porteuses ou les façades (modification de la charpente pour utiliser les combles) ; modifier les volumes (création d'une mezzanine, d'un étage), ou percer ou agrandir une ouverture sur un mur extérieur (création d'une véranda).

Enfin, ce permis concerne les chantiers (aussi minimes soient-ils) des immeubles et habitations situés dans un secteur sauvegardé ou classés monuments historiques.

Simple déclaration pour le "petit bricolage"

Mais un certain nombre de travaux sont dispensés de permis de construire. Le Code de l'urbanisme en donne une liste précise (articles R. 421-9 à R. 421-12 du Code de l'urbanisme). Il s'agit pour l'essentiel de travaux de moindre importance. Une déclaration préalable est alors suffisante.

Celle-ci concerne, par exemple, les constructions d'une surface comprise entre 2 et 20 m2 (remise, petite véranda…), l'édification de murs d'une hauteur supérieure à 2 m, l'installation de piscines découvertes dont la superficie du bassin n'excède pas 100 m2 (ou dont la couverture ne dépasse pas 1,80 m de hauteur).

Elle est également nécessaire pour certains travaux de rénovation ou d'aménagement, tels que les travaux de ravalement ou ceux qui modifient la destination des lieux (transformation des combles, par exemple) ou l'aspect extérieur du bâtiment.

Les travaux dispensés de toute formalité

Certaines constructions ne nécessitent aucun permis ni aucune déclaration préalable (sauf si elles sont implantées dans un secteur sauvegardé ou dans un site classé). C'est notamment le cas pour :

les constructions inférieures à 2 m2 et à 12 m de hauteur ; les habitations légères de loisirs, inférieures à 35 m2, implantées dans un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs ; les piscines dont le bassin a une superficie n'excédant pas 10 m2 ; les châssis et les serres dont la hauteur n'excède pas 1,80 m ; les murs dont la hauteur est inférieure à 2 m ; les murs de soutènement ; les canalisations, lignes ou câbles lorsqu'ils sont souterrains.

La liste exhaustive est précisée aux articles R. 421-2 à R. 421-8 du Code de l'urbanisme.

Permis d'aménager pour les professionnels

Le permis d'aménager constitue la nouveauté de la réforme. Il remplace l'autorisation de lotir, l'autorisation d'installations et travaux divers, l'autorisation d'aménager un parc résidentiel de loisirs ou un terrain de camping.

Il doit, par exemple, être sollicité pour la création d'un lotissement avec plus de deux lots à construire, la réalisation ou l'agrandissement d'un terrain de camping-caravaning, d'un parc résidentiel de loisirs, d'un village de vacances (article R. 421-19 du Code de l'urbanisme).

Enfin, le permis de démolir perd son caractère systématique. Il est obligatoire seulement si la construction à abattre est protégée (secteur sauvegardé, monument historique, site classé…) ou si la commune a institué un permis de démolir (renseignements obtenus en mairie).

Des délais de réponse garantis

Parallèlement, les nouvelles mesures renforcent les droits des particuliers en imposant aux services instructeurs des dates butoirs. Les formulaires sont accompagnés d'un récépissé qui indique, dès le dépôt du dossier en mairie, le délai dont dispose l'Administration pour se prononcer.

Il est d'un mois pour les déclarations, de deux mois pour les permis de construire portant sur les maisons individuelles et les permis de démolir, et de trois mois pour les autres permis.

Toutefois, un délai plus important peut être fixé lorsque certaines consultations sont nécessaires (par exemple, celle de l'architecte des Bâtiments de France). Le demandeur doit en être averti au plus tard un mois après le dépôt du dossier.

Une liste précise des documents à fournir

Pour chaque dossier, une liste exhaustive de pièces à fournir est également remise. Ces documents apparaissent dans les formulaires sous forme de "check-list". Interdiction est alors faite à l'Administration de solliciter une pièce qui n'y figure pas. Cette liste vous offre également la possibilité de constituer plus facilement votre dossier.

Si vous oubliez un document, l'Administration dispose d'un mois pour vous le réclamer (par lettre recommandée ou par courrier électronique si vous acceptez ce mode de transmission). De votre côté, vous avez trois mois pour le fournir (laps de temps durant lequel le délai d'instruction initial est suspendu).

Refus ou agrément

La décision d'accorder ou non le permis (ou la déclaration préalable) peut ensuite intervenir de façon expresse, au moyen d'un courrier recommandé, mais aussi tacitement, si le demandeur ne reçoit aucune lettre à l'issue du délai. À l'inverse, l'intéressé peut recevoir une décision de refus par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique.

L'achèvement des travaux doit être déclaré

À la fin des travaux, le titulaire du permis ou l'architecte adresse au maire une déclaration signée en courrier recommandé avec avis de réception. Il déclare l'achèvement des travaux et s'engage sur la conformité de l'ouvrage au permis accordé.

Libre au maire, par la suite, de contrôler la conformité des travaux et, le cas échéant, de la contester, dans un délai de trois mois (cinq mois dans les secteurs protégés). À défaut, il y a conformité tacite au permis. Le propriétaire peut d'ailleurs demander à l'Administration de lui en donner acte par une attestation écrite. Le certificat de conformité en tant que tel disparaît.