Vendre un appartement occupé

Déterminer le prix de vente

Ce courrier vaut offre de vente à l’égard du locataire. C’est pourquoi le prix et les conditions exactes de la cession (notamment les modalités de paiement du prix) doivent aussi y être précisés.

Attention à ne pas proposer un prix de vente manifestement trop élevé par rapport à l’état du marché. On pourrait en effet vous reprocher d’avoir voulu décourager votre locataire. Et si ce dernier saisit la justice et prouve la fraude, vous risquez l’annulation du congé. Le congé doit également comporter la description exacte du bien loué au titre du bail. Assurez-vous de ne rien oublier : cave, garage, jardin privatif…

Enfin, vous devez reproduire intégralement les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 afin d’informer de manière claire et précise le locataire de ses droits. Imprécis ou incomplet, le congé peut être considéré comme nul si le locataire est en mesure de prouver que l’irrégularité lui cause un préjudice.

Priorité au locataire

À compter de la réception de votre courrier, le locataire est, sauf exceptions, prioritaire pour acheter aux conditions indiquées pendant les deux premiers mois du préavis de six mois. Attention à ce délai ! "Même si vous donnez votre congé plus de six mois à l’avance, le locataire, quant à lui, n’est nullement obligé de vous donner une réponse anticipée", souligne Arnaud Couvelard.

Passé ce délai et sans réponse de sa part, vous devenez libre de vendre à qui vous voulez. Le locataire devra alors quitter les lieux à l’expiration du bail. Si, en revanche, il souhaite acheter, il doit vous en informer par écrit. Vous devez signer l’acte de vente chez le notaire dans les deux mois qui suivent, délai porté à quatre mois s’il a précisé dans sa réponse qu’il entend financer son achat par un prêt. S’il n’obtient pas son prêt, l’offre de vente tombe d’elle-même, et vous pouvez vendre à qui vous souhaitez.

Que se passe-t-il si, faute d’acquéreur, vous êtes contraint de revoir vos prétentions à la baisse ? Il vous faut informer le locataire de ces nouvelles conditions, même s’il a déjà quitté le logement ! Il dispose, cette fois, d’un mois à compter de la réception de la nouvelle offre pour se décider. Une fois le délai écoulé, l’offre devient automatiquement caduque. Le logement peut être vendu à quelqu’un d’autre aux conditions et prix indiqués.