Sous-location : quelles sont les règles ?

Si vous souhaitez sous-louer votre logement en toute légalité, vous n'avez pas d'autre solution que d'obtenir l'autorisation écrite de votre propriétaire (à moins qu'il s'agisse d'un logement meublé, un logement-foyer, un logement de fonction, un logement "loi 1948" ou encore un logement à caractère saisonnier).

Adressez-lui votre demande de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Pensez à indiquer dans votre courrier les raisons qui vous animent, la date à partir de laquelle vous entendez le faire et, surtout, le montant du loyer. En effet, si le loyer de la sous-location excède celui payé par le locataire principal, le propriétaire est en droit de réclamer la différence.

En cas de résiliation du bail

Attention ! Celui qui sous-loue son logement sans l'autorisation de son bailleur (ou contre son avis) peut se voir congédié pour sous-location irrégulière. En pratique, la résiliation du bail principal entraîne alors toujours la résiliation du contrat de sous-location.

Si le sous-locataire reste dans le logement, il devient un occupant sans droit ni titre. Le locataire peut alors être condamné au versement d'une indemnité dont le montant, à défaut d'accord entre les parties, sera évalué par le juge.

Contracter avec le sous-locataire

Mais, dès lors que la sous-location est autorisée, les conditions de sa mise en forme sont librement négociées entre le locataire et le sous-locataire, sans que le propriétaire ait son mot à dire. "Même s'il n'est pas obligatoire, un contrat de sous-location écrit, reprenant les termes de cet accord, est préférable. Il évite bien souvent des litiges", commente Me Jacques Girard, notaire à Drancy.

Prenez soin d'y mentionner la prise d'effet du bail et sa durée, le montant des loyers, la période des versements, les conditions de paiement, les obligations réciproques des parties et les modalités d'entrée ou de sortie (forme et délai du congé) que vous entendez mettre en œuvre.

En l'absence de contrat

Les règles du Code civil s'appliquent en l'absence de contrat écrit, ou s'il ne prévoit rien sur un point de désaccord.

"S'il n'a pas été fait d'état des lieux, par exemple, le sous-locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état et se doit de le restituer dans les mêmes conditions", explique Me Girard.

"De même, la sous-location prend fin à l'échéance prévue au contrat. En l'absence d'écrit, le locataire est libre de donner congé au sous-locataire à n'importe quel moment, sous réserve toutefois de respecter le délai d'usage de trois mois."

La double responsabilité du locataire

Le locataire qui sous-loue son logement assume alors deux fonctions. D'abord, il entre dans la peau d'un bailleur.

À ce titre, il est tenu de livrer à son sous-locataire une habitation décente en bon état de propreté et d'entretien. Il doit également lui garantir la jouissance paisible des locaux.

Il est aussi responsable à son égard des réparations nécessaires au maintien en l'état du logement. Il prend à sa charge les réparations qui pèsent en principe sur les épaules du propriétaire (dépannage de la chaudière défectueuse ou de l'installation électrique défaillante…), à charge pour lui de se retourner contre ce dernier s'il le souhaite.

Ensuite, il est également tenu vis-à-vis du propriétaire de l'exécution des obligations du bail comme s'il occupait les locaux lui-même. Il est responsable des agissements du sous-locataire et doit répondre de ses manquements. C'est notamment le cas s'il y a dégradation du logement ou plainte des voisins pour tapage nocturne.

En revanche, propriétaire et sous-locataire ne sont tenus à aucune obligation l'un vis-à-vis de l'autre. Toutefois, si le locataire ne paie plus son loyer, le bailleur peut obtenir du sous-locataire le versement direct du sous-loyer.

Héberger n'est pas sous-louer

Sous-louer sans l'autorisation du propriétaire (ou malgré son refus) est une décision risquée, car elle peut entraîner la résiliation du bail.

En revanche, chaque locataire demeure libre d'héberger ponctuellement des proches (famille, amis…), même pendant plusieurs mois. Le fait, à cette occasion, de partager avec eux certaines factures attachées aux dépenses du logement (loyer, charges locatives, électricité, gaz, téléphone) ne prouve pas pour autant qu'il s'agit d'une sous-location.

Les juges considèrent en effet que le propriétaire ne peut en aucun cas s'arroger un droit de regard sur la vie privée des occupants de son logement.