Sous-location : quelles sont les règles ?

Si vous souhaitez sous-louer votre logement en toute légalité, vous n'avez pas d'autre solution que d'obtenir l'autorisation écrite de votre propriétaire (à moins qu'il s'agisse d'un logement meublé, un logement-foyer, un logement de fonction, un logement "loi 1948" ou encore un logement à caractère saisonnier).

Adressez-lui votre demande de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Pensez à indiquer dans votre courrier les raisons qui vous animent, la date à partir de laquelle vous entendez le faire et, surtout, le montant du loyer. En effet, si le loyer de la sous-location excède celui payé par le locataire principal, le propriétaire est en droit de réclamer la différence.

Sous-location et résiliation du bail

Attention ! Celui qui sous-loue son logement sans l'autorisation de son bailleur (ou contre son avis) peut se voir congédié pour sous-location irrégulière. En pratique, la résiliation du bail principal entraîne alors toujours la résiliation du contrat de sous-location.

Si le sous-locataire reste dans le logement, il devient un occupant sans droit ni titre. Le locataire peut alors être condamné au versement d'une indemnité dont le montant, à défaut d'accord entre les parties, sera évalué par le juge.

Contracter avec le sous-locataire

Mais, dès lors que la sous-location est autorisée, les conditions de sa mise en forme sont librement négociées entre le locataire et le sous-locataire, sans que le propriétaire ait son mot à dire. "Même s'il n'est pas obligatoire, un contrat de sous-location écrit, reprenant les termes de cet accord, est préférable. Il évite bien souvent des litiges", commente Me Jacques Girard, notaire à Drancy.

Prenez soin d'y mentionner la prise d'effet du bail et sa durée, le montant des loyers, la période des versements, les conditions de paiement, les obligations réciproques des parties et les modalités d'entrée ou de sortie (forme et délai du congé) que vous entendez mettre en œuvre.

En l'absence de contrat de location

Les règles du Code civil s'appliquent en l'absence de contrat écrit, ou s'il ne prévoit rien sur un point de désaccord.

"S'il n'a pas été fait d'état des lieux, par exemple, le sous-locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état et se doit de le restituer dans les mêmes conditions", explique Me Girard.

"De même, la sous-location prend fin à l'échéance prévue au contrat. En l'absence d'écrit, le locataire est libre de donner congé au sous-locataire à n'importe quel moment, sous réserve toutefois de respecter le délai d'usage de trois mois."