Entré en vigueur il y a à peine un an, l’indice de référence des loyers (IRL) connaît une première refonte (article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008). Jusqu’à présent, l’IRL reflétait à 60 % les prix à la consommation, à 20 % le coût des travaux d’entretien et d’amélioration du logement, et à 20 % l’indice du coût de la construction. Désormais, il traduira la seule évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers).

Ralentir l’augmentation des loyers

Pourquoi cette mesure ? "Simplement pour ralentir la hausse des loyers, qui pèsent de plus en plus lourd dans le budget des ménages", répond Isabelle Couëtoux du Tertre, directrice adjointe de l’Agence nationale pour l’information sur le logement. Un objectif que n’atteignait pas le précédent IRL, et encore moins l’indice du coût de la construction (ICC) antérieurement utilisé.

"La réforme s’applique à compter du 10 février 2008 à tous les nouveaux contrats de location ainsi qu’à ceux en cours dont le loyer viendra en révision après cette échéance", précise-t-elle.

Seulement si le bail le prévoit

La loi concerne les locataires d’un logement loué vide ou meublé occupé à titre de résidence principale, mais exclut les HLM. L’utilisation de cet indice concerne seulement la révision annuelle du loyer, à condition qu’une clause d’indexation figure en toutes lettres dans le contrat de location, faute de quoi le bailleur doit attendre le renouvellement triennal du bail pour le mettre à niveau, selon une procédure spécifique.

Rappelons tout d’abord que la révision du loyer s’effectue chaque année à la date convenue dans le contrat ou, à défaut, à la date anniversaire du bail. Votre contrat doit, en principe, préciser le trimestre qui sert de référence à la révision du loyer, sinon on se reportera au dernier indice connu le jour de la signature du contrat de location.

Une publication qui suit la fin du trimestre

Le système désormais en vigueur permet de connaître l’indice quelques jours à peine après la fin du trimestre : celui du 1er trimestre sera publié vers le 15 avril, celui du 2e vers le 15 juillet, le 3e vers le 15 octobre et le 4e autour du 15 janvier de l’année suivante.

Auparavant, le décalage dépassait trois mois : l’indice du 1er trimestre n’était ainsi connu qu’à la mi-juillet. Or le bail mentionne en général le dernier indice "connu", ce qui conduit à quelques contorsions pour les baux en cours, car l’indexation restera toujours calculée en fonction du trimestre de référence indiqué dans le bail.

Si sa date de révision se situait avant le 10 février 2008

Le loyer a été augmenté par référence à l’IRL ancienne formule et le nouvel indice ne s’appliquera qu’en 2009.

Exemple : bail conclu le 1er janvier 2007 ; loyer de 500 €. La hausse s’est appliquée le 1er janvier 2008 par référence à l’indice mentionné au bail, celui du 2e trimestre 2006, comparé à celui du 2e trimestre 2007 (publié le 12 octobre), soit une progression de 2,76 % et un nouveau loyer de 513,80 €. Le 1er janvier 2009, la majoration sera calculée en comparant l’indice nouvelle formule du 2e trimestre 2009 avec celui du 2e trimestre 2008 recalculé par l’Insee.

Si la date de révision du loyer intervient à partir du 10 février 2008

Le nouvel indice s’appliquera sur des indices "actualisés".

Exemple : contrat signé le 1er mars 2007 ; loyer de 500 €. Lors de la révision du 1er mars 2008, le bailleur a tenu compte du dernier indice connu à la date de signature du contrat, en l’occurrence celui du 3e trimestre 2006, mais a retenu la valeur recalculée par l’Insee en fonction de la nouvelle réglementation. Puis il l’a comparée à celle du 3e trimestre 2007 (elle aussi actualisée par l’Insee), soit une progression de 1,11 % et un nouveau loyer de 505,55 €.

Pour les contrats conclus depuis le 10 février 2008

L’indexation du loyer ne pose pas de problème particulier : l’indice "nouvelle formule" est connu à la signature et sa variation s’appliquera naturellement dès l’année prochaine.

Les représentants des bailleurs privés ont fraîchement accueilli le nouvel indice. À commencer par Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière : "Il faut s’attendre à ce que les bailleurs formulent des exigences renforcées envers les capacités financières de leurs candidats locataires. Ces mesures vont accroître la crise du logement."

De fait, le nouvel indice semble plus favorable aux locataires, car il engendre des hausses moins importantes que celles constatées par l’ancien. Mais si l’inflation repart, le nouvel IRL alourdira davantage la facture des locataires que l’ancien. Un comble !

Comment calculer l'augmentation de loyer ?

L’Insee a établi un tableau de correspondance de l’IRL en prenant une base 100 au 4e trimestre de 1998. C’est à partir de ces valeurs qu’il convient de calculer les augmentations de loyer selon la formule suivante : nouveau loyer = ancien loyer x (IRL du dernier trimestre connu/IRL du même trimestre de l’année de référence).

Période de référence	Nouvel IRL	Variation annuelle
4e trimestre 2007	114,30	1,36 %
3e trimestre 2007	113,68	1,11 %
2e trimestre 2007	113,37	1,24 %
1er trimestre 2007	113,07	1,44 %
4e trimestre 2006	112,77	1,59 %
3e trimestre 2006	112,43	1,68 %
2e trimestre 2006	111,98	1,73 %
1er trimestre 2006	111,47	1,67 %
4e trimestre 2005	111,01	1,66 %
3e trimestre 2005	110,57	1,70 %
2e trimestre 2005	110,08	1,66 %
1er trimestre 2005	109,64	1,71 %
4e trimestre 2004	109,20	1,59 %
3e trimestre 2004	108,72	1,55 %
2e trimestre 2004	108,28	1,57 %
1er trimestre 2004	107,80	1,54 %
4e trimestre 2003	107,49	1,78 %
3e trimestre 2003	107,06	1,87 %
2e trimestre 2003	106,61	1,84 %
1er trimestre 2003	106,17	1,78 %