Loyers : des augmentations encadrées par la loi

Hausse de loyer : une fois par an

La possibilité de réviser le loyer en cours de bail doit être expressément prévue dans le contrat de bail. À défaut, votre propriétaire ne peut vous imposer la moindre hausse. De plus, si elle est prévue, la révision ne peut intervenir qu’une fois par an, à la date convenue dans le contrat ou, à défaut, à la date anniversaire du bail (Article 17-d de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs). Depuis le 10 février 2008, les augmentations qui en résultent ne doivent pas excéder la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) nouvelle formule publié chaque trimestre par l’Insee.

En fonction de l’indice de référence des loyers (IRL)

Pour calculer le montant du nouveau loyer, il suffit de multiplier le loyer habituel (hors charges) par le nouvel indice du trimestre de référence mentionné au bail et de diviser le tout par l’IRL du même trimestre de l’année précédente. Si aucun trimestre de référence de l’IRL n’est indiqué au bail, c’est le dernier indice connu à la date de signature du bail qui s’applique.

"Dès lors qu’il existe une clause de révision, la revalorisation du loyer est automatique. Rien n’oblige donc un propriétaire à demander l’application immédiate de la clause. Aussi, si vous ne constatez aucune majoration, n’hésitez pas à contacter votre propriétaire afin de connaître ses intentions. Celui-ci dispose de cinq ans à compter de la date à laquelle le nouveau loyer est devenu exigible pour récupérer après coup toutes les années oubliées", insiste Stéphane Pavlovic, directeur de la Confédération générale du logement.

Exceptionnellement, votre loyer peut aussi être majoré en cours de bail si votre propriétaire fait réaliser dans votre logement (ou dans l’immeuble) des travaux d’amélioration (pose de fenêtres ou d’un digicode, par exemple). Mais cette hausse ne peut avoir lieu sans votre accord. C’est pourquoi une clause du bail (ou un avenant) doit fixer la majoration de loyer, qui deviendra applicable uniquement après l’achèvement des travaux.

En fin de bail, en cas de loyer sous-évalué

Parallèlement, si votre loyer est "manifestement sous-évalué", votre propriétaire peut, au moins six mois avant la fin du bail, vous envoyer (par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier) une proposition de loyer réévalué.

Celle-ci doit être accompagnée d’au moins trois références de loyers (six pour les villes de plus d’un million d’habitants) correspondant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans un autre groupe d’immeubles mais présentant des caractéristiques similaires. Les deux tiers de ces références sont censés concerner des locataires installés depuis plus de trois ans.