Logement HLM : le calcul du surloyer

Logements HLM : des loyers très encadrés

Lorsqu’un organisme HLM vous attribue un appartement, il détermine le montant du loyer, qui augmente ensuite chaque 1er janvier (et parfois aussi chaque 1er juillet).

Le conseil d’administration de l’office est tenu de respecter la convention qu’il a signée avec l’État, laquelle établit un niveau de loyer plafond. Ce dernier, révisé chaque 1er juillet en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee, s’applique aux nouveaux locataires et, dans certains HLM, aux locataires en place.

"Le bailleur demeurant libre de déterminer sa politique des loyers, il peut louer moins cher", mentionne Michel Micoulaz, de l’Opac du Rhône. Ce loyer résulte du produit du prix au mètre carré par la surface du logement loué.

Le calcul de la surface

De quelle surface s’agit-il ? Lorsque la construction du bâtiment est antérieure au 1er juillet 1996 (c’est le cas de la plupart des résidences HLM), on retient la "surface corrigée" (la surface habitable pondérée de correctifs tels que l’ensoleillement, par exemple), augmentée des équipements traduits en mètres carrés (4 m2 pour une baignoire, etc.).

Pour les immeubles achevés à partir de cette date, on utilise la surface utile, correspondant à la surface au sol, majorée de la moitié des surfaces annexes (caves, celliers). Ainsi, un trois-pièces de 50 m2 avec un balcon de 10 m2 équivaut à 55 m2. Dans ce cas, le loyer est égal à cette surface multipliée par le prix au mètre carré, auquel s’applique un coefficient lié à la taille et à la situation géographique de l’immeuble.