Locataire, propriétaire : les conditions de la rupture du bail

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Locataire, propriétaire : les conditions de la rupture du bail

Le locataire peut résilier le bail à tout moment. Mais le propriétaire qui veut y mettre fin subit beaucoup plus de contraintes.

La vie est jalonnée d’événements heureux ou difficiles (mutation, mariage, naissance, séparation, décès…) qui peuvent conduire à rompre un bail avant l’échéance.

Dans ce domaine, la loi accorde plus de libertés au locataire qu’au bailleur, qui ne peut pas donner congé en cours de contrat, sauf exceptions (défaut de paiement du loyer et des charges, non-versement du dépôt de garantie, absence de souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs, etc.).

Rupture de bail à l'initiative du locataire : une lettre recommandée

Doit-on attendre l’échéance du contrat pour y mettre fin ? Non : l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment", sous réserve de respecter certaines conditions de forme et de délai. Ainsi, si vous envisagez de déménager, obligation vous est faite de donner congé à votre bailleur par lettre recommandée avec avis de réception.

La date de réception de ce courrier marque le point de départ de votre préavis. Jusqu’à la fin de cette période (trois mois, jour pour jour), vous êtes alors tenu de payer le loyer et les charges, même si vous décidez de quitter le logement avant la date convenue (à moins de trouver un accord avec votre propriétaire).

Toutefois, en cas de mutation, de perte d'emploi, de premier emploi, ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le délai de préavis est ramené à un mois (pièces justificatives à l’appui). Il en est de même pour les locataires âgés de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile, ainsi que pour les bénéficiaires du RSA.

Propriétaire : à échéance du bail

De son côté, le propriétaire a également la possibilité de mettre un terme à la location, mais à des conditions beaucoup plus restrictives. Il ne peut donner congé à son locataire qu’à l’échéance du bail, et uniquement pour trois motifs limitativement énumérés par la loi (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Tout d’abord, s’il désire reprendre son bien pour le vendre inoccupé. Mais le locataire bénéficie alors d’une double garantie : il est prioritaire pour acheter le logement, et dispose d’un droit de préemption si le bien est vendu à un prix inférieur à celui qui lui a été proposé.

S’il ne souhaite pas se porter acquéreur, il demeure libre de quitter les lieux à tout moment en ne payant le loyer et les charges que pour le temps où il a réellement occupé le logement (et non pour toute la durée du préavis).

Le propriétaire peut également mettre fin au bail lorsqu’il souhaite habiter le logement ou le faire occuper par l’un de ses parents proches (conjoint, ascendants, descendants…).

Le locataire qui s’apercevrait que la résiliation n’a pas été suivie d’une occupation des locaux par le bénéficiaire de la reprise (Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 juin 1991) ou que cette occupation ne s’est pas faite à titre de résidence principale (Cour de cassation, 3e chambre civile, 31 janvier 2001) est en droit d’obtenir des dommages et intérêts pour compenser le préjudice qu’il a subi.

61 RÉACTIONS À L'ARTICLE
Par niray Vendredi 24 octobre 2014
Le propriétaire est en droit de vous demander de laisse visiter le logement que vous occupez

oui, le propriétaire est en droit de vous demander de laisse visiter le logement que vous occupez, je crois que c'est deux heures par jour en semaine ceci dans le but de trouver un nouveau locataire le plus rapide ment possible. Vous savez que si vous êtes muté dans une autre ville, votre préavis est ramené à un mois. cdlt

Par persevérant Vendredi 24 octobre 2014
incomprehension entre locataire et proprietaire

bonjour je suis dans une maison que je loue. je paie le loyer d'avance
voilà que je reçois une affectation dans une autre ville. j'ai encore ma caution de façon intacte avec mon propriétaire
mon propriétaire exige de moi de permettre que la maison soit visité pendant que j'y suis je refuse mais elle insiste prétendant que la loi l'autorise
est-ce vrai?

Par niray Jeudi 23 octobre 2014
Vous ne pourrez donner congé au locataire qu'à la fin de son bail et sous certaines conditions.

bonjour, Vous pouvez acheter l'appartement mais vous ne pourrez donner congés au locataire que pour la fin de son bail et sous certaines conditions. Faites bien attention si vous voulez reprendre votre appartement, car vous devez envoyer une lettre en recommandé avec accusé de réception 6 mois avant la fin du bail et comme la personne a 15 jours pour en prendre possession faites le au moins 7 mois avant sachant que si elle ne va pas la chercher vous devrez l'avertir par un autre moyen huissier par exemple et le délai de 6 mois est toujours à respecter.C'est la date de réception du courrier par le locataire qui prévaut. cdlt

Par Alex64000 Mardi 21 octobre 2014
Le propriétaire actuel vend l' appartement avec le locataire dedans.

Bonjour J ai visité un appartement qui me plais et je souhaiterai l acheter, par contre le propietaire actuel vend l appart avec le locataire dedans qui lui a un bail qui court encore jusqu en 2016 , que puis-je faire si j achete ce bien, ?? Obliger d attendre la fin du bail ou il y a t il une autre solution? Merci d avance pour vos réponses.

Par Marie._33 Mardi 30 septembre 2014
Refus de me faire un bail

Bonjour
J ai repris un bail de 6 mois de l' ancien locataire mon prioritaire ma donc fait un bail de 6 mois étant arrivé a la fin du bail depuis 3 mois j ai demander a mon propriétaire de me refaire un bail mais celui-ci refuse me disant que son notaire lui avait dit qu'il était pas obligé de me le faire mais j ai appris qu' il était en divorce et que son ex femme veut qu' il vende et que si il trouve un acheteur il pourra me demandé de quitter la maison je paie mon loyer chaque mois mais j'ai pas de quittance donc je me demande quel sont mes droits merci de me renseigner

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