Locataire, propriétaire : les conditions de la rupture du bail

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Locataire, propriétaire : les conditions de la rupture du bail

Le locataire peut résilier le bail à tout moment. Mais le propriétaire qui veut y mettre fin subit beaucoup plus de contraintes.

La vie est jalonnée d’événements heureux ou difficiles (mutation, mariage, naissance, séparation, décès…) qui peuvent conduire à rompre un bail avant l’échéance.

Dans ce domaine, la loi accorde plus de libertés au locataire qu’au bailleur, qui ne peut pas donner congé en cours de contrat, sauf exceptions (défaut de paiement du loyer et des charges, non-versement du dépôt de garantie, absence de souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs, etc.).

Rupture de bail à l'initiative du locataire : une lettre recommandée

Doit-on attendre l’échéance du contrat pour y mettre fin ? Non : l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment", sous réserve de respecter certaines conditions de forme et de délai. Ainsi, si vous envisagez de déménager, obligation vous est faite de donner congé à votre bailleur par lettre recommandée avec avis de réception.

La date de réception de ce courrier marque le point de départ de votre préavis. Jusqu’à la fin de cette période (trois mois, jour pour jour), vous êtes alors tenu de payer le loyer et les charges, même si vous décidez de quitter le logement avant la date convenue (à moins de trouver un accord avec votre propriétaire).

Toutefois, en cas de mutation, de perte d'emploi, de premier emploi, ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le délai de préavis est ramené à un mois (pièces justificatives à l’appui). Il en est de même pour les locataires âgés de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile, ainsi que pour les bénéficiaires du RSA.

Propriétaire : à échéance du bail

De son côté, le propriétaire a également la possibilité de mettre un terme à la location, mais à des conditions beaucoup plus restrictives. Il ne peut donner congé à son locataire qu’à l’échéance du bail, et uniquement pour trois motifs limitativement énumérés par la loi (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Tout d’abord, s’il désire reprendre son bien pour le vendre inoccupé. Mais le locataire bénéficie alors d’une double garantie : il est prioritaire pour acheter le logement, et dispose d’un droit de préemption si le bien est vendu à un prix inférieur à celui qui lui a été proposé.

S’il ne souhaite pas se porter acquéreur, il demeure libre de quitter les lieux à tout moment en ne payant le loyer et les charges que pour le temps où il a réellement occupé le logement (et non pour toute la durée du préavis).

Le propriétaire peut également mettre fin au bail lorsqu’il souhaite habiter le logement ou le faire occuper par l’un de ses parents proches (conjoint, ascendants, descendants…).

Le locataire qui s’apercevrait que la résiliation n’a pas été suivie d’une occupation des locaux par le bénéficiaire de la reprise (Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 juin 1991) ou que cette occupation ne s’est pas faite à titre de résidence principale (Cour de cassation, 3e chambre civile, 31 janvier 2001) est en droit d’obtenir des dommages et intérêts pour compenser le préjudice qu’il a subi.

66 RÉACTIONS À L'ARTICLE
Par solo.r Dimanche 28 décembre 2014
preavis de sortie

Bonjour,
Je dois aller etudieren Espagne sous Erasmus.
Estceque je peux quitter mon logement sous 1 mois ou je suisoblige de payer les 3 mois prevu par le bail?

Par cino2000@hotmail.fr Dimanche 28 décembre 2014
lili

b.s finalement en a u une proposition de logement par la drhile et le bailleur ses plaint commune habitat a 93200 . le probleme se pose un retare pour repondre au bailleur au dele de 10 jour. mai faut de la merie servise domiciliation il ont un retard emorme pour remis des courier a les jen .on a en retar de 8 jour .je me sui adresses a assistance social qui a actier de transmetre le courier avec les piece demander par le bailleur par son email direct et el ma demander de poster le meme courier a la boit a letre du plain comune haibita.. et elle aapeller le gardien pour visiter logement et il est dacord. . je veus bien vous souvient que je sui prioritere loger durgense .hondicaper.loger a l.hotel.enciente de 8 mois.esque il ven rejeter ou nous atribuer ce logement a cause de retard du reponce. veyer me repondre cil faut fair autre demarche pour intervenir et au pre de quel administration. mercie.

Par zouzo Vendredi 19 décembre 2014
loué

Bonjour, j'ai des problèmes de payement des facteurs d'eaux avec le loué pour ce cause je souhaite résilier mon appartementt comment j'ai fait? Qu'elle est la procédure?(le contrat de bail n'ai pas terminé)

Par tinablacki Mardi 16 décembre 2014
propriétaire

Bonsoir.jai un problème je n'arrive plus à trouvé mon propriétaire pour prendre son loyer et je m'inquiète et ça fait 6 mois con même. Et j'ai peur le jour il viendra qu'il me demande tous le loye et j'ai entendu dire qu'il et en prison !! Que faire SVP .j'ai pensé à lui écrire une lettre .que pense vous
.

Par nicomumu Jeudi 20 novembre 2014
Droits des locataires ayant reçu un congé par le bailleur

Bonjour.
Les locataires qui reçoivent un congé par le bailleur peuvent-ils quitter leur logement avant les six mois sans préavis?

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