Locataire, propriétaire : les conditions de la rupture du bail

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Locataire, propriétaire : les conditions de la rupture du bail

Le locataire peut résilier le bail à tout moment sans motiver sa décision. Mais la législation est beaucoup plus contraignante pour le propriétaire qui veut y mettre fin.

La vie est jalonnée d’événements heureux ou difficiles (mutation, mariage, naissance, séparation, décès…) qui peuvent conduire à rompre un bail avant l’échéance.

Dans ce domaine, la loi accorde plus de libertés au locataire qu’au bailleur, qui ne peut pas donner congé en cours de contrat, sauf exceptions (défaut de paiement du loyer et des charges, non-versement du dépôt de garantie, absence de souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs, etc.).

Rupture de bail à l'initiative du locataire : une lettre recommandée

Doit-on attendre l’échéance du contrat pour y mettre fin ? Non : l’article 12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que "le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment", sous réserve de respecter certaines conditions de forme et de délai. Ainsi, si vous envisagez de déménager, obligation vous est faite de donner congé à votre bailleur par lettre recommandée avec avis de réception.

La date de réception de ce courrier marque le point de départ de votre préavis. Jusqu’à la fin de cette période (trois mois, jour pour jour), vous êtes alors tenu de payer le loyer et les charges, même si vous décidez de quitter le logement avant la date convenue (à moins de trouver un accord avec votre propriétaire).

Toutefois, en cas de mutation, de perte d'emploi, de premier emploi, ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le délai de préavis est ramené à un mois (pièces justificatives à l’appui). Il en est de même pour les locataires âgés de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile, ainsi que pour les bénéficiaires du RSA.

Propriétaire : à échéance du bail

De son côté, le propriétaire a la possibilité de mettre un terme à la location, mais à des conditions beaucoup plus restrictives. Il ne peut donner congé à son locataire qu’à l’échéance du bail, et uniquement pour trois motifs limitativement énumérés par la loi (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

  1. Tout d’abord, s’il désire reprendre son bien pour le vendre inoccupé. Mais le locataire bénéficie alors d’une double garantie : il est prioritaire pour acheter le logement, et dispose d’un droit de préemption si le bien est vendu à un prix inférieur à celui qui lui a été proposé.
     
  2. S’il ne souhaite pas se porter acquéreur, il demeure libre de quitter les lieux à tout moment en ne payant le loyer et les charges que pour le temps où il a réellement occupé le logement (et non pour toute la durée du préavis).
     
  3. Le propriétaire peut également mettre fin au bail lorsqu’il souhaite habiter le logement ou le faire occuper par l’un de ses parents proches (conjoint, ascendants, descendants…).

Le locataire qui s’apercevrait que la résiliation n’a pas été suivie d’une occupation des locaux par le bénéficiaire de la reprise (Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 juin 1991) ou que cette occupation ne s’est pas faite à titre de résidence principale (Cour de cassation, 3e chambre civile, 31 janvier 2001) est en droit d’obtenir des dommages et intérêts pour compenser le préjudice qu’il a subi.

78 RÉACTIONS À L'ARTICLE
Par Beaujouan Mercredi 25 mars 2015
Bonjour, Et si le

Bonjour,
Et si le propriétaire ne réalise pas les travaux (pas de vmc alors que c'est noter dans l'état des lieux qu'elle doit être remise en marche dans les plus bref délais) cela donne t'il le droit de partir sans repecter le préavis de 3 mois?Cordialement

Par lody Jeudi 19 mars 2015
louer logement acheter avec une hlm

Bonjour je souhaite savoir si je pouvais relouer un logement ou revendre un logement acheter avec une société hlm? Même si j'ai une mutation pour le dom Tom.merci de vos réponses cordialement

Par Gian Mercredi 18 mars 2015
Et dans la cas d'une cession

Ma mère souhaite quitter un hlm occupé depuis 15 ans, y a t'il une priorité de conserver la bail pour frère logé dans ce même appartement?, merci gian

Par niray Dimanche 15 mars 2015
bail et Dr ojefor

bonjour, je ne vois pas très bien l'intérêt de ce commentaire dans les problèmes rencontrés pour résilier son bail.
ce Dr Ojefor ne fera pas de miracle ou cela se saurait.
Après, pour d'autres problèmes, chacun est libre de se tourner vers qui il veut pour les résoudre, mais attention cela risque de coûter cher pour un résultat plus qu'incertain, je pense.
cordialement;

Par mamiemamita Dimanche 15 mars 2015
Votre propriétaire doit vous rembourser la caution versée lors de l'entrée dans l'appartement maximum DEUX MOIS après votre départ.

vous pouvez partir "sans préavis", en avertissant votre propriétaire dès que vous saurez la date de votre départ (pour faire l'état des lieux) et vous ne devrez que le loyer pour la période occupée (par exemple si vous partez le 15 Avril, vous ne devrez payer le loyer de Avril que jusqu'au 15). Votre propriétaire doit vous rembourser la caution versée lors de l'entrée dans l'appartement, déduction faite des dégradations ou sommes dues, maximum DEUX MOIS après votre départ. Sinon vous pouvez demander de l'aide auprès d'une association de consommateurs de votre département (voir sur annuaire, pages jaunes).

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