Locataire, propriétaire : les conditions de la rupture du bail

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Locataire, propriétaire : les conditions de la rupture du bail

Le locataire peut résilier le bail à tout moment. Mais le propriétaire qui veut y mettre fin subit beaucoup plus de contraintes.

La vie est jalonnée d’événements heureux ou difficiles (mutation, mariage, naissance, séparation, décès…) qui peuvent conduire à rompre un bail avant l’échéance.

Dans ce domaine, la loi accorde plus de libertés au locataire qu’au bailleur, qui ne peut pas donner congé en cours de contrat, sauf exceptions (défaut de paiement du loyer et des charges, non-versement du dépôt de garantie, absence de souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs, etc.).

Rupture de bail à l'initiative du locataire : une lettre recommandée

Doit-on attendre l’échéance du contrat pour y mettre fin ? Non : l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment", sous réserve de respecter certaines conditions de forme et de délai. Ainsi, si vous envisagez de déménager, obligation vous est faite de donner congé à votre bailleur par lettre recommandée avec avis de réception.

La date de réception de ce courrier marque le point de départ de votre préavis. Jusqu’à la fin de cette période (trois mois, jour pour jour), vous êtes alors tenu de payer le loyer et les charges, même si vous décidez de quitter le logement avant la date convenue (à moins de trouver un accord avec votre propriétaire).

Toutefois, en cas de mutation, de perte d'emploi, de premier emploi, ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le délai de préavis est ramené à un mois (pièces justificatives à l’appui). Il en est de même pour les locataires âgés de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile, ainsi que pour les bénéficiaires du RSA.

Propriétaire : à échéance du bail

De son côté, le propriétaire a également la possibilité de mettre un terme à la location, mais à des conditions beaucoup plus restrictives. Il ne peut donner congé à son locataire qu’à l’échéance du bail, et uniquement pour trois motifs limitativement énumérés par la loi (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Tout d’abord, s’il désire reprendre son bien pour le vendre inoccupé. Mais le locataire bénéficie alors d’une double garantie : il est prioritaire pour acheter le logement, et dispose d’un droit de préemption si le bien est vendu à un prix inférieur à celui qui lui a été proposé.

S’il ne souhaite pas se porter acquéreur, il demeure libre de quitter les lieux à tout moment en ne payant le loyer et les charges que pour le temps où il a réellement occupé le logement (et non pour toute la durée du préavis).

Le propriétaire peut également mettre fin au bail lorsqu’il souhaite habiter le logement ou le faire occuper par l’un de ses parents proches (conjoint, ascendants, descendants…).

Le locataire qui s’apercevrait que la résiliation n’a pas été suivie d’une occupation des locaux par le bénéficiaire de la reprise (Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 juin 1991) ou que cette occupation ne s’est pas faite à titre de résidence principale (Cour de cassation, 3e chambre civile, 31 janvier 2001) est en droit d’obtenir des dommages et intérêts pour compenser le préjudice qu’il a subi.

57 RÉACTIONS À L'ARTICLE
Par Marie._33 Mardi 30 septembre 2014
Refus de me faire un bail

Bonjour
J ai repris un bail de 6 mois de l' ancien locataire mon prioritaire ma donc fait un bail de 6 mois étant arrivé a la fin du bail depuis 3 mois j ai demander a mon propriétaire de me refaire un bail mais celui-ci refuse me disant que son notaire lui avait dit qu'il était pas obligé de me le faire mais j ai appris qu' il était en divorce et que son ex femme veut qu' il vende et que si il trouve un acheteur il pourra me demandé de quitter la maison je paie mon loyer chaque mois mais j'ai pas de quittance donc je me demande quel sont mes droits merci de me renseigner

Par Neumatt Samedi 20 septembre 2014
Loyer impayés de mon locataire

Bonjour,
Je loue un appartement à un couple depuis 2 ans et demi.
Les loyer doivent être payé le 5 de chaque mois, mais malheureusement depuis le début ce n'est pas le cas.
Les loyers sont payé un mois plus tard et toujours après que je les ai relancé.
Et la ça commence à bien faire , nous somme le 20/09/2014 et j’attends 2 mois de loyer.
Malgré mes courriers, en recommandé, certains ne sont jamais récupéré à la poste.
Lorsque je me déplace , ils n'ouvrent jamais la porte.
Comment faire pour qu'ils quittent mon appartement.
Merci

Par niray Jeudi 11 septembre 2014
congés locataire car propriétaire veut habiter son logement

bonjour,
vous ne pouvez donner congés à votre locataire que à la fin du bail.
Vous devez lui envoyer en recommandé avec AR un courrier par lequel vous reprenez votre bien pour l'habiter (bien marquer la raison) et la date.
Ce courrier doit lui parvenir 6 mois avant le renouvellement du bail, aussi envoyez votre courrier recommandé au moins plus de 6 mois et quinze jours avant car votre locataire dispose de 15 jours pour aller chercher la lettre et s'il ne va pas la chercher, vous devrez où lui en adresser une autre ou passer par un huissier.
j'espère avoir été claire dans mes explications et que cela va vous aider.
vous pouvez trouver des modèles de lettres en tapant donner congés a son locataire pour reprendre son logement sur google éventuellement.
cdlt

Par winanou Jeudi 11 septembre 2014
comment écrire une lettre d'un propriétaire vers son locataire ?

Bonjour,

Je souhaiterai récupérer mon logement dont je suis propriétaire car je veux l'habiter à nouveau.
Merci de me proposer des modèles de courrier .

Par ti plim bp Samedi 06 septembre 2014
intervention non prévue.

Bonjour.
J'aimerais savoir ce que dit la loi d'un propriétaire qui ne veut qu'un locataire termine son loyer.

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