Région parisienne : des loyers encadrés

Dans la capitale et les communes proches, l'augmentation du loyer ne peut être supérieure à la moitié de la différence entre le loyer antérieur et le loyer requis. Par exemple, si le loyer du voisinage s'élève à 1 000 €, et si le loyer pratiqué est de 800 €, l'augmentation ne peut pas dépasser 100 € (au lieu de 200).

Et si, en accord avec le locataire, des travaux d'amélioration, d'un montant au moins égal à un an de loyers, sont réalisés dans le logement ou les parties communes depuis la signature du bail ou son dernier renouvellement, le bailleur a le choix entre une augmentation de la moitié de la différence entre le loyer antérieur et le loyer requis ou une majoration maximale de 15 % TTC du coût des travaux (décret du 25 août 2005). Par exemple, pour l'installation d'un ascenseur facturée 9 000 €, et pour un loyer annuel de 7 800 €, l'augmentation du loyer ne peut excéder 1 350 €, étalée par sixième sur six ans, soit 225 € par an (18,75 € par mois).

Contester le nouveau loyer

Si le locataire n'accepte pas l'augmentation, soit il ne répond pas, soit il manifeste son désaccord dans les quatre mois qui précèdent la fin du bail, par écrit, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Dans ce même délai, il peut saisir la commission départementale de conciliation qui siège à la préfecture ou à la DDE (direction départementale de l'équipement).

En cas d'absence de réponse ou dès qu'il a enregistré le refus de son locataire, le bailleur peut aussi prendre cette initiative. La saisine de la commission doit se faire par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier. Pour justifier son refus, le locataire doit à son tour fournir des exemples de prix de location attestant que son loyer n'est pas manifestement sous-évalué. Les professionnels de l'immobilier, les Adil ou les observatoires des loyers peuvent fournir ces références.

La commission propose une augmentation après avoir pris connaissance des dossiers fournis par les parties. En l'absence d'accord, le locataire ou le bailleur peuvent saisir le juge du tribunal d'instance. L'assistance d'un avocat n'est pas obligatoire. Le juge saisi apprécie souverainement le caractère manifestement sous-évalué du loyer antérieur.

Exemple : dans une affaire où les locataires estimaient que le nouveau loyer qui leur était proposé était nettement supérieur aux prix du quartier, ils ont intenté un procès contre le bailleur. Devant le juge, ils ont invoqué le fait que le logement qu'ils occupaient était beaucoup plus petit que ceux cités en comparaison. Les magistrats leur ont donné raison. Ils ont estimé que les références qu'ils fournissaient étaient probantes, alors que celles apportées par le bailleur étaient inadaptées. La demande de réévaluation a donc été annulée (cour d'appel de Paris, 6e chambre B, 27 février 1997).