Copropriété : les charges récupérables sur le locataire

Des charges exigibles en contrepartie de services

Les charges que le propriétaire peut faire supporter au locataire sont de trois ordres.

• Celles qui concernent des services dont le locataire bénéficie directement (ascenseur, chauffage collectif, eau froide ou chaude).
• Des dépenses d’entretien courant et les réparations d’équipements qui profitent au locataire (entretien des espaces verts, menues réparations sur les circuits d’eau ou de chauffage collectifs, remplacement de pièces usées sur l’ascenseur).
• Des impôts qui sont dus en contrepartie de services rendus (voir ci-contre en marge).

Lorsqu’un employé assure, conformément à son contrat de travail, l’entretien des parties communes ou l’élimination des déchets, les dépenses correspondant à sa rémunération (y compris les charges sociales) sont exigibles en totalité. Certains éléments comme le salaire en nature (logement), la cotisation à la médecine du travail, etc., ne sont pas retenus dans ces dépenses. Lorsque l’entretien et le nettoyage de l’immeuble sont facturés par une société, la totalité de la dépense est imputable au locataire.

Lorsque c’est le gardien ou le concierge qui effectue des travaux d’entretien et d’élimination des rejets ("sortie des poubelles"), le locataire doit acquitter 75 % de ce montant (rémunération + charges sociales). Lorsque l’une de ces deux tâches seulement est assurée, le montant à affecter se limite à 40 % des dépenses.

Les principales charges récupérables

La loi précise de façon très détaillée les charges qui sont récupérables. En voici les principales.

• Ascenseurs et monte-charge : dépenses d’électricité, d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations (cabine, paliers, balais du moteur et fusibles).
• Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes (y compris l’eau nécessaire à l’entretien des parties communes et des espaces extérieurs). Dépenses d’entretien courant et de menues réparations (chauffage et conduits de cheminées, fuites et remplacements de joints).
• Installations individuelles de chauffage et production d’eau chaude et sa distribution dans les parties privatives : alimentation commune en combustibles, exploitation et entretien courant, menues réparations.
• Dépenses relatives aux parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation : électricité, fournitures des consommables (produits d’entretien).
• Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeu) : exploitation et entretien courant.
• Hygiène : dépenses de fournitures des consommables (sacs en plastique ou papier…) pour l’élimination des rejets, produits pour la désinsectisation et la désinfection, exploitation et entretien courant.
• Frais de personnel pour l’élimination des déchets.