Les garanties que l'on peut vous demander

Lors de la signature du bail, il peut vous être demandé de justifier de votre capacité à faire face aux paiements auxquels vous vous engagez :

• bulletins de salaire,
• avis d'imposition,
• attestation de votre ancien propriétaire.

Le propriétaire peut également demander qu'une personne de votre entourage, le plus souvent de la famille, se porte caution.

Faites un état des lieux

L'état des lieux n'est certes pas obligatoire, mais l'établir, c'est, une fois encore, prévenir les difficultés au moment où vous quitterez le logement. Encore faut-il qu'il soit fiable, donc effectué en présence du locataire et du bailleur.

Un bon état des lieux comportera la description précise du logement, pièce par pièce, et l'inventaire des équipements, en relevant leur état de fonctionnement, leur aspect, leur degré de fraîcheur ou d'usure. Évitez les expressions comme "état d'usage" ou "RAS", qui sont trop vagues.

L'état des lieux peut être, comme le bail, établi librement par le propriétaire et le locataire avec ou sans l'aide d'un professionnel.

Si votre propriétaire refuse d'établir un état des lieux, adressez-vous à la commission départementale de consultation ou à un huissier, qui convoquera les deux parties au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception.
Quel que soit celui qui demande l'intervention de l'huissier, les frais sont, dans tous les cas de figure, partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire.

Le renouvellement de votre bail

Lorsque votre bail arrive à son terme, trois possibilités peuvent se présenter :

• votre propriétaire ne fait rien. Le bail est reconduit tacitement pour trois ans ou six ans, selon que votre propriétaire est une personne physique ou morale, et votre loyer reste inchangé (éventuellement revalorisé selon la règle indiquée dans le bail) ;
• votre propriétaire propose un nouveau bail de moins de trois ans (mais d'au moins un an) parce qu'il est obligé de récupérer son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Il doit le faire au moins six mois avant la fin du bail actuel, par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier ;
• votre propriétaire souhaite renouveler le bail mais en augmentant le loyer. Uniquement s'il considère que votre loyer est manifestement sous-évalué, il peut, à l'échéance du bail en cours, vous proposer une augmentation de loyer en se référant aux loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Sa proposition doit vous parvenir au moins six mois avant la fin du bail actuel, par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier. Elle doit contenir les références précises qui lui ont permis de fixer ce nouveau loyer et reproduire l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989.

La durée du nouveau bail sera de trois ou six ans suivant qu'il s'agit d'une personne physique ou morale.

Après une proposition de renouvellement assortie d'une augmentation, votre propriétaire ne pourra en aucun cas vous refuser le renouvellement du bail en invoquant une autre raison.

Face à une proposition d'augmentation de loyer

Si vous acceptez la proposition de nouveau loyer, vous en informez votre propriétaire par écrit.

De même, si vous contestez le bien-fondé de la proposition, vous pouvez manifester votre désaccord par écrit. Faute de réponse de votre part quatre mois avant la fin du bail, votre propriétaire doit en déduire votre refus de l'augmentation proposée.

Si aucun accord n'intervient, le propriétaire ou le locataire peuvent saisir la commission départementale de conciliation. Son siège est généralement à la préfecture. La procédure est gratuite et s'effectue par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier. Le locataire et le propriétaire seront convoqués pour essayer de trouver un accord. Chacun peut à nouveau présenter ses propres références. La commission rend un avis dans les deux mois.

Faute d'accord, l'un et l'autre peuvent saisir le juge d'instance, qui fixera un loyer en se référant aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Mais si, avant l'expiration du bail, le propriétaire n'a pas saisi le juge d'instance et si aucun accord n'est intervenu, le bail est considéré renouvelé aux conditions antérieures.

Dans certaines communes, en région parisienne par exemple, des décrets limitent la hausse des loyers lors du renouvellement du bail.