Comment établir un contrat de location ?

Le bail gagne toujours à être rédigé avec précision. Toutes ses clauses sont en effet importantes.

Il peut néanmoins être valablement établi directement entre le propriétaire et le locataire "sous seing privé", sur l'un des nombreux imprimés diffusés par les associations de locataires ou de propriétaires bailleurs, ou vendus dans les librairies spécialisées.

Il peut également être établi avec l'aide d'un professionnel (agent immobilier, huissier) ou par un notaire. C'est souvent plus sûr.

Il doit être fait en autant d'exemplaires qu'il y a de signataires.

Un bail de 3 ou 6 ans

Pour un logement vide, la durée minimale est normalement de trois ans si le propriétaire est un particulier et de six ans s'il s'agit d'une personne morale comme une société immobilière ou une compagnie d'assurances.

Toutefois, un particulier peut proposer un contrat d'une durée inférieure à trois ans, mais d'un an au moins, s'il est obligé de récupérer son logement pour des raisons professionnelles ou familiales, qui doivent être précisées dans le bail.

Les clauses obligatoires du bail

Le bail doit contenir une description précise des biens loués et notamment, s'il y a une cave ou un jardin, indiquer si ceux-ci font également l'objet de la location.

Doivent obligatoirement figurer :

• l'état civil et l'adresse de toutes les personnes parties prenantes au bail : le propriétaire bailleur, le ou les locataires (voir ci-après le loyer),
• le montant et les termes de paiement du loyer, et la clause d'indexation, avec l'indice et la date de révision,
• le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu (il ne peut excéder deux mois de loyer),
• l'énumération des parties communes,
• la destination du local loué, c'est-à-dire l'usage qui sera fait des locaux (habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel).

Les garanties que l'on peut vous demander

Lors de la signature du bail, il peut vous être demandé de justifier de votre capacité à faire face aux paiements auxquels vous vous engagez :

• bulletins de salaire,
• avis d'imposition,
• attestation de votre ancien propriétaire.

Le propriétaire peut également demander qu'une personne de votre entourage, le plus souvent de la famille, se porte caution.

Les documents à joindre au bail

Plusieurs documents doivent de préférence être joints au contrat. Tout d'abord, l'état des lieux établi au moment de l'entrée du locataire dans le bien loué.

Si l'appartement loué se trouve inclus dans une copropriété, le propriétaire doit vous remettre un exemplaire du règlement de copropriété.

Les références des loyers pratiqués dans le voisinage doivent être jointes, lorsque le loyer est fixé par rapport à celles-ci.

Si le propriétaire exige une caution d'un tiers, doit être également fourni l'engagement de celle-ci, comportant la durée et l'étendue de la caution ainsi qu'une mention manuscrite de la personne qui se porte caution, indiquant qu'elle a connaissance de l'étendue de son obligation et précisant la durée et le montant de celui-ci.

Enfin, le bailleur devra annexer au contrat de location les diagnostics exigés par la loi : l’état des risques naturels et technologiques (ERNT), le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d’exposition au plomb. Un relevé de surface sera également à fournir.

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