Comment est fixé le montant de votre loyer ?

L'augmentation exceptionnelle de loyer très encadrée

En fin de bail, au bout de trois ou six ans selon le contrat initial, si le bail est reconduit, le loyer peut être révisé même en l'absence de clause, en fonction de l'indice de référence des loyers. Son montant peut également faire l'objet d'une nouvelle négociation si le bailleur apporte la preuve qu'il est "manifestement sous-évalué". Pour ce faire, il doit suivre une procédure extrêmement contraignante contraignante afin de démontrer que le loyer perçu est réellement en dessous des prix du marché.

Six mois avant l'échéance du contrat, le propriétaire informe son locataire, par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie d'huissier, de son intention de l'augmenter. Il lui "propose" un nouveau montant et produit à l'appui de sa requête trois références de loyers hors charges de logements comparables dans le voisinage.

Dans les agglomérations de plus de 1 million d'habitants, le nombre de références est porté à six. Les deux tiers des références concerneront des loyers de logements occupés par des locataires en place depuis au moins trois ans.

Dans ce courrier, le bailleur doit également reproduire in extenso l'alinéa c de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs.

Si le locataire accepte l'augmentation - ce qu'il doit signifier par courrier -, la hausse sera échelonnée par tiers sur trois ans si le propriétaire est un particulier et si la majoration ne dépasse pas 10 % de l'ancien loyer. Dans le cas contraire, elle sera étalée par sixièmes sur six ans.

Contester une augmentation de loyer

Le locataire peut aussi contester la hausse en produisant des références différentes de celles qu'il a reçues. Dans ce cas, ou lorsque le locataire ne répond pas à sa demande, le bailleur n'a pas le droit de lui imposer la revalorisation qu'il souhaite.

Pour obtenir gain de cause, il doit alors saisir par lettre recommandée avec avis de réception la commission départementale de conciliation (son secrétariat est assuré à la préfecture), au plus tard quatre mois avant la date anniversaire du contrat. À défaut, le bail est reconduit pour trois ou six ans, et le loyer n'est revalorisé qu'en fonction de l'indice de référence des loyers de l'Insee.

La commission rendraun avis après avoir entendu les arguments contradictoiresdes deux parties. Si le désaccord persiste, le bailleur pourra, et seulement à ce moment-là, demander à la justice de trancher le différend. Pour éviter de se retrouver hors délai, il lui est conseillé de saisir le juge avant même que la commission se soit prononcée, quitte à se désister si une solution se dessine.

Il est à noter qu'à Paris et en région parisienne les augmentations exceptionnelles pour loyer sous-évalué sont encadrées plus strictement encore. Elles ne peuvent excéder la moitié de la différence entre l'ancien loyer et la proposition de nouveau loyer déterminée en référence à ceux du voisinage.