Les augmentations exceptionnelles très encadrées

En fin de bail, au bout de trois ou six ans selon le contrat initial, si le bail est reconduit, le loyer est révisé comme les années précédentes en tenant compte de l'indice de référence des loyers. Son montant peut cependant faire l'objet d'une nouvelle négociation si le bailleur apporte la preuve qu'il est "manifestement sous-évalué". Pour ce faire, il doit suivre une procédure extrêmement contraignante.

Six mois avant l'échéance du contrat, le propriétaire informe son locataire, par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie d'huissier, de son intention de l'augmenter. Il lui "propose" un nouveau montant et produit à l'appui de sa requête trois références de loyers hors charges de logements comparables dans le voisinage.

Dans les agglomérations de plus de 1 million d'habitants, le nombre de références est porté à six. Les deux tiers des références concerneront des loyers de logements occupés par des locataires en place depuis au moins trois ans.

Dans ce courrier, le bailleur doit également reproduire in extenso l'alinéa c de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs.

Si le locataire accepte l'augmentation - ce qu'il doit signifier par courrier -, la hausse sera échelonnée par tiers sur trois ans si le propriétaire est un particulier et si la majoration ne dépasse pas 10 % de l'ancien loyer. Dans le cas contraire, elle sera étalée par sixièmes sur six ans.

Le locataire peut aussi contester la hausse en produisant des références différentes de celles qu'il a reçues. Dans ce cas, ou lorsque le locataire ne répond pas à sa demande, le bailleur n'a pas le droit de lui imposer la revalorisation qu'il souhaite.

Il doit saisir par lettre recommandée avec avis de réception la commission départementale de conciliation (son secrétariat est assuré à la préfecture), au plus tard quatre mois avant la date anniversaire du contrat. À défaut, le bail est reconduit pour trois ou six ans, et le loyer n'est revalorisé qu'en fonction de l'indice de référence des loyers de l'Insee.

La commission rend un avis après avoir entendu les arguments des deux parties. Si le désaccord persiste, le bailleur pourra, et seulement à ce moment-là, demander à la justice de trancher le différend. Pour éviter de se retrouver hors délai, il lui est conseillé de saisir le juge avant même que la commission se soit prononcée, quitte à se désister si une solution se dessine.

Il est à noter qu'à Paris et en région parisienne les augmentations exceptionnelles pour loyer sous-évalué sont encadrées plus strictement encore. Elles ne peuvent excéder la moitié de la différence entre l'ancien loyer et la proposition de nouveau loyer déterminée en référence à ceux du voisinage.

Les charges en plus

Le loyer n'est pas tout. Viennent s'y ajouter les charges : la consommation d'eau, le gardiennage, l'ascenseur, l'entretien des parties communes… et certaines taxes très précises : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage.

La liste des charges récupérables sur les locataires, fixée par un décret du 26 août 1987, est strictement limitative. Impossible donc de réclamer à un locataire une charge qui n'y figure pas.

Des avances sur les charges

Aucun propriétaire ne prendrait le risque d'attendre le calcul final des charges de copropriété pour calculer la part incombant à son locataire et lui réclamer la totalité des charges de l'année en une seule fois.

Généralement, chaque mois il demande au locataire de lui régler une avance sur les charges évaluées par rapport à celles de l'année écoulée. Quand les dépenses réelles sont connues (une fois par an, une régularisation des comptes des dépenses exposées par le propriétaire doit avoir lieu), le bailleur réclame à l'occupant un supplément ou, au contraire, lui rembourse le trop-perçu.

Un mois avant la régularisation des charges, il lui adresse un décompte détaillé par nature des dépenses : charges générales, chauffage collectif/eau chaude, ascenseur, etc. Une fois qu'il a reçu le décompte, le locataire dispose d'un mois pour consulter les pièces justificatives : factures, contrats de services, de fournitures, d'exploitation (avenants compris).

Si le bailleur n'est pas en possession de ces documents, il peut orienter son locataire vers le syndic de l'immeuble. Si le locataire ne peut pas les consulter, il peut suspendre le paiement du solde de ses charges jusqu'à leur justification.

Si un propriétaire ne régularise pas le compte des charges pour une année donnée, il peut procéder à cet ajustement l'année suivante. Mais attention, il ne peut pas procéder à un rappel de charges sur une période supérieure à cinq ans, et cela même si, en revanche, le locataire dispose, lui, de trente années pour réclamer le remboursement d'un trop-perçu.