Au moment de la signature du bail, le montant du loyer hors charges, librement déterminé par le propriétaire et accepté par le locataire, figure clairement dans le contrat. Un locataire qui découvre par la suite que ses voisins paient moins cher pour un même appartement ne peut pas contester ce prix.

En revanche, il peut le faire si, en entrant dans les lieux, il découvre que le logement ne répond pas aux normes de décence.

De l'importance de la clause de révision

Le montant du loyer a vocation à progresser. Si le bail comporte une clause de révision annuelle du prix, l'augmentation aura lieu le plus souvent à la date anniversaire de la signature du bail. Si cette clause d'indexation est absente, le loyer reste fixé au même niveau pendant toute la durée du bail et ne peut être révisé que lors de son renouvellement.

Le calcul d'augmentation du loyer

L'augmentation du loyer est calculée sur le montant "hors charges" en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, Insee.

Mais attention : le mode d’indexation des loyers, qui avait été modifié en 2006, vient à nouveau d’être révisé (article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008). Jusqu’à présent, l’IRL reflétait à 60 % les prix à la consommation, à 20 % le coût des travaux d’entretien et d’amélioration du logement, et à 20 % l’indice du coût de la construction. Désormais, il traduira la seule évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers).

Si sa date de révision se situait avant le 10 février 2008

Le loyer a été augmenté par référence à l’IRL ancienne formule et le nouvel indice ne s’appliquera qu’en 2009.

Exemple : bail conclu le 1er janvier 2007 ; loyer de 500 €. La hausse s’est appliquée le 1er janvier 2008 par référence à l’indice mentionné au bail, celui du 2e trimestre 2006, comparé à celui du 2e trimestre 2007 (publié le 12 octobre), soit une progression de 2,76 % et un nouveau loyer de 513,80 €. Le 1er janvier 2009, la majoration sera calculée en comparant l’indice nouvelle formule du 2e trimestre 2009 avec celui du 2e trimestre 2008 recalculé par l’Insee.

Si la date de révision du loyer intervient à partir du 10 février 2008

Le nouvel indice s’appliquera sur des indices "actualisés".

Exemple : contrat signé le 1er mars 2007 ; loyer de 500 €. Lors de la révision du 1er mars 2008, le bailleur a tenu compte du dernier indice connu à la date de signature du contrat, en l’occurrence celui du 3e trimestre 2006, mais a retenu la valeur recalculée par l’Insee en fonction de la nouvelle réglementation. Puis il l’a comparée à celle du 3e trimestre 2007 (elle aussi actualisée par l’Insee), soit une progression de 1,11 % et un nouveau loyer de 505,55 €.

Pour les contrats conclus depuis le 10 février 2008

L’indexation du loyer ne pose pas de problème particulier : l’indice "nouvelle formule" est connu à la signature et sa variation s’appliquera naturellement dès l’année prochaine.