Charges locatives : toutes ne sont pas remboursables

C’est la loi ! Les propriétaires bailleurs paient des charges pour des services liés à l’usage du bâtiment qui profitent à leurs locataires. Ce règlement constitue une avance : un décret a dressé la liste des dépenses qui peuvent être "récupérées" auprès du locataire, pour l’essentiel celles qui sont liées à des services collectifs, à des taxes, aux fournitures d’eau ou d’énergie.

Révision annuelle des charges locatives

Une fois par an, une régularisation est opérée entre les charges supportées par le bailleur et les provisions mensuelles versées par le locataire. Elle ouvre un champ de litiges sur l’imputation au propriétaire ou à l’occupant de telle ou telle dépense. Sur ce point, la loi ne manque pas de précision et un décret a énuméré les dépenses qui incombent à chacun (Décret n° 87-713 du 26 août 1987).

"L’évolution de cette liste est une nécessité, plaide Philippe Pelletier, avocat spécialisé en droit immobilier, chargé en 2003 d’un rapport relatif à l’actualisation des charges. Il en va de l’intérêt commun des locataires et de leurs bailleurs de la réajuster afin d’y inclure des équipements générateurs, par exemple, d’économies d’énergie, donc d’une baisse de la facture." La réglementation, déjà, suit cette voie.

Cas pratique : Rien que la liste des charges, mais toute la liste

Les faits

Dans un agréable ensemble résidentiel, la régularisation annuelle des charges locatives se déroulait de façon orageuse. Jusqu’au jour où les S. intentèrent une procédure judiciaire aux fins d’obtenir le remboursement des charges dont ils estimaient qu’elles leur avaient été indûment facturées depuis 1995 par la société propriétaire de l’immeuble.

Un contentieux copieux : entre autres griefs, l’assignation visait la consommation des produits de nettoyage utilisés par la personne chargée du ménage, les frais d’entretien de l’antenne hertzienne et du groupe électrogène, ainsi que le contrat d’entretien des espaces verts. De réclamations en appel, l’ensemble du dossier s’est retrouvé soumis à l’appréciation de la Cour de cassation.

La décision

Les juges du fond se basent simplement sur les termes du décret de 1987 pour mettre à la charge exclusive de la société immobilière les factures qui ne correspondent à aucune rubrique du décret, comme par exemple les frais d’entretien du groupe électrogène. La question des espaces verts fut plus âprement discutée.

Les S. estimaient normal de payer pour l’entretien du parc dont ils profitaient, mais le montant de la facture leur paraissait abusif. En effet, le contrat de la société de jardinage portait sur une surface supérieure à celle réservée aux occupants du bâtiment. La Cour de cassation leur a donné raison et a laissé à la charge du bailleur la quote-part de la facture concernant les espaces ouverts au public.

Commentaire

Référence : Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 novembre 2005, pourvoi n° 04-14.508.