Entretenir le bien

En contrepartie, l’usufruitier est tenu d’assumer certaines dépenses. Dans le cas d’un appartement, par exemple, il devra acquitter la taxe foncière et, s’il y réside, la taxe d’habitation.

Lui incombe également la charge des frais d’entretien et de réparation : remplacement de la chaudière, réfection des peintures, des portes et des fenêtres, de l'ascenseur, ravalement des façades…

En revanche, tous les gros travaux (réfection des murs extérieurs, voûtes, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement, clôture) sont supportés par le nu-propriétaire.

Avant d'entrer en possession du bien, l'usufruitier est en principe soumis à deux obligations. D’une part, il doit faire dresser un inventaire des meubles et un état des immeubles (état des lieux) sujets à l’usufruit ; d’autre part, il doit fournir une caution qui pourra être activée en cas de conflit avec le nu-propriétaire.

Se comporter "en bon père de famille"

Par ailleurs, l’usufruitier est tenu de se comporter comme un propriétaire soigneux et attentif ("en bon père de famille", précise le Code civil). Interdiction lui est donc faite de détruire ou de détériorer le bien soumis à l’usufruit.

Il n’aura toutefois pas à répondre de certains dommages. En cas d’incendie, par exemple, il pourra se décharger de sa responsabilité si le déclenchement et la propagation du feu ne lui sont pas imputables. Il devra néanmoins apporter la preuve qu’il n’a commis aucune faute, aussi légère soit-elle.

L’usufruitier n’a par ailleurs pas le pouvoir de modifier la destination du bien, c’est-à-dire l’usage auquel il était affecté lors de la constitution de l’usufruit. Impossible, par exemple, de louer comme local commercial un bâtiment destiné à l’habitation.

Quelles sanctions en cas d’abus ?

Tenu de conserver la chose d’autrui, l’usufruitier doit enfin prendre toutes les mesures conservatoires nécessaires. C’est lui qui accomplit les actes matériels (réparation urgente par exemple) ou juridiques (telle une action en justice) susceptibles de préserver le bien placé en usufruit.

Si l’usufruitier ne respecte pas ses obligations, le nu-propriétaire peut intenter à son encontre une procédure en justice. Dans le cas où l’"abus de jouissance" est démontré, le juge prononce la déchéance de l’usufruit. En pratique, cette sanction est rarement retenue. Il faut, par exemple, qu’un défaut d'entretien prolongé ait entraîné la détérioration du gros œuvre de l'immeuble.