Le droit de propriété confère à son titulaire deux prérogatives : d’une part, l’usufruit, qui lui permet d’utiliser le bien et d'en percevoir les revenus ; d’autre part, la nue-propriété, qui l’autorise à "disposer" de cet objet, c’est-à-dire le vendre, le donner, voire le détruire.

Dans certaines situations, ces deux éléments sont attribués à deux personnes différentes. L’"usufruitier" récupère le droit d’user du bien et de profiter de ses revenus. Le "nu-propriétaire" acquiert le droit d’en disposer.

"Concrètement, le premier a la propriété utile du bien, le second n'ayant sur lui qu'un droit désincarné", résume Me Hubert Emmanuel Flusin, notaire à Paris. Si l’usufruitier dispose donc d’un champ d’action plus large, il ne doit pas pour autant compromettre les droits du nu-propriétaire…

Une liberté d’utilisation

Quelle que soit la nature de l’objet - un bien meuble ou un immeuble -, celui qui en a l’usufruit est libre de l’utiliser comme bon lui semble. L’usufruitier d’un appartement peut ainsi décider de l'habiter, de le laisser inoccupé, ou encore prévoir de le louer pour empocher les loyers.

Si l’usufruit porte sur une voiture, rien ne l’empêche de la conduire ou d’en confier l’usage à une tierce personne de son choix. S’il s’agit d’un champ, il est libre de le cultiver ou de le laisser en friche.

En pratique, les droits de l’usufruitier sont donc très proches de ceux du propriétaire, à la différence près qu’il ne peut décider de la vente du bien, cette prérogative appartenant au nu-propriétaire. Il a simplement la faculté de céder ce qu’il possède, c’est-à-dire l’usufruit.

Les pouvoirs de l’usufruitier

Parallèlement, l’usufruitier dispose d’un certain nombre de pouvoirs (articles 582 et suivants du Code civil). Il accomplit seul les actes d’administration, qui lui permettent d’exploiter et de faire fructifier le bien.

Ainsi, l'accord du nu-propriétaire n’est pas nécessaire pour négocier et signer un contrat de location. "Il n’est requis que si l’usufruitier s’apprête à signer un bail de type commercial ou rural", précise Me Flusin.