En principe, la loi ne souffre pas d’interprétation : chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives (son appartement) et des parties communes (paliers, escaliers, caves, entrée, etc.), à condition de ne porter atteinte ni à ses voisins, ni à la destination de l’immeuble (article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

La destination de l’immeuble

Celle-ci est précisée par le règlement de copropriété, qui indique la finalité du bâtiment (usage d’habitation, professionnel, commercial ou mixte). "La notion de destination de l’immeuble est évolutive dans le temps. Elle peut être redéfinie si l’occupation de l’immeuble ou son environnement se modifie", souligne Christine Dobrohonov, juriste à l’Union nationale des associations des responsables de copropriété (Unarc).

En cas de litige, les juges se prononcent au cas par cas. Ainsi, ils ont estimé licite l’installation d’un cabinet de kinésithérapeute, médecin ou dentiste, si elle ne trouble pas l’occupation bourgeoise de l’immeuble. En revanche, dans un immeuble d’habitation, la célébration d’un culte, entraînant des allées et venues, a été appréciée comme constitutive d’un trouble de voisinage.

L’aspect extérieur du bâtiment

"Sur le plan sociologique, les immeubles doivent rester vivants. Il faut conserver une certaine mixité entre les occupants", plaide Jean Chavot, président délégué de la Fédération nationale de l’immobilier. Pour autant, ils n’ont pas à subir de nuisances disproportionnées.

Le différend entre copropriétaires provient parfois de travaux qui modifient l’aspect extérieur du bâtiment. D’où l’obligation, avant d’entamer une quelconque rénovation, de faire valider le projet par l’assemblée générale. Par exemple, fermer une loggia exige un vote préalable à la majorité absolue de tous les copropriétaires (article 25). En l’absence de cette autorisation, le juge peut ordonner la démolition des ouvrages illégalement construits ainsi que la remise en l’état antérieur.

Assurer le libre accès aux parties communes

Après la destination et l’apparence du bâtiment, sa circulation. Chaque copropriétaire (ou ses locataires) est tenu de respecter les droits des voisins, et notamment d’assurer le libre accès aux parties communes. Ainsi, le règlement de copropriété interdit en général d’entreposer dans le hall de l’immeuble, les couloirs ou les paliers des poussettes, landaus ou bicyclettes.

Un occupant abuse ? Nul ne peut se faire, ni même demander, justice directement. Il appartient au syndic, alerté par les copropriétaires, de réagir en adressant au contrevenant une lettre de mise en demeure de faire disparaître les "encombrants" dans un délai de huit ou quinze jours. Si cette démarche n’est pas efficace et que la saisine du conciliateur ne soit pas suivie d’effet, on envisagera une procédure judiciaire.

Quand l’action est collective

Le contentieux de la copropriété est soumis à une procédure précise. S’ils envisagent une action collective, les copropriétaires mandatent le syndic pour agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires (article 15 de la loi de 1965), auprès du tribunal de grande instance (TGI).

"Dans les contentieux de la copropriété, la décision se traduit surtout par une obligation de faire, précise Me Jean-Marc Peyron, avocat à Paris. L’injonction du juge concerne, selon les cas, la démolition des travaux non autorisés et la remise dans l’état antérieur des lieux, ou bien l’interdiction d’exercer une activité portant atteinte à la destination de l’immeuble…"

Prévoir une astreinte

Une décision qu’il assortit généralement d’une astreinte fixée entre 50 et 100 € par jour. "L’astreinte doit être suffisamment dissuasive pour être efficace", insiste Christine Dobrohonov. Quant aux indemnités dues au syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice collectif, fixées au cas par cas, elles peuvent atteindre 1 000 à 2 000 € selon l’appréciation du juge.

Un copropriétaire qui subit un préjudice personnel (privation d’ensoleillement due à la construction d’une véranda non autorisée par le syndicat, par exemple) peut parallèlement exercer une action individuelle à l’encontre du fauteur de trouble et demander réparation auprès du TGI (article 51 du décret n° 67-223 du 17 mars 1961), voire se substituer à l’action collective si l’assemblée générale décide de ne pas entamer de poursuites. L’article 15 de la loi l’oblige simplement dans ce cas à adresser au syndic la copie de l’assignation.

Rappel au règlement de copropriété

Ce n’est pas parce qu’il ne subit aucun préjudice personnel qu’un copropriétaire n’est pas en droit d’exiger le respect des prescriptions du règlement de copropriété (Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 mars 2000, pourvoi n° 98-13.345). Véritable contrat, ce règlement s’impose à tous, copropriétaires comme locataires.

À défaut de clauses spécifiques, chaque occupant de l’immeuble est tenu de respecter la tranquillité de ses voisins. Un principe qui laisse aux tribunaux toute latitude pour sanctionner une gêne excessive. Si une tentative amiable n’a pas permis de résoudre le différend (en particulier lorsqu’il s’agit de bruit), il appartient au syndic de faire respecter les clauses.