Quels recours en cas de non conformité ?

Si le locataire constate pendant l'occupation que le logement ne répond pas aux caractéristiques du logement décent, il peut à tout moment demander la mise en conformité par voie amiable puis, à défaut d'accord, par une action en justice. Le juge déterminera la nature des travaux à réaliser et fixera un délai pour leur exécution. Face à l'inertie du bailleur, le tribunal peut prononcer une diminution du loyer.

Le bailleur peut aussi se voir infliger une sanction pénale en cas d'accident causé au locataire, par exemple par le mauvais état du garde-fou d'une fenêtre. Les administrateurs de biens ont été alertés par leurs fédérations professionnelles sur ce type de risques : en cas de dommages corporels causés au locataire, ils pourraient, en leur qualité de mandataire du bailleur, voir leur responsabilité engagée.

Une garantie contre les vices cachés

Le bailleur est tenu de garantir le locataire contre les vices cachés du logement (effondrement du parquet, canalisation d'eau en mauvais état, chaudière excessivement bruyante…). Le locataire qui apporte la preuve que les défauts font obstacle à l'occupation paisible des lieux peut demander en justice la réparation des dégradations, la diminution du loyer ou l'annulation du contrat. Le juge prendra sa décision au cas par cas.

L'incontournable état des lieux

La loi du 6 juillet 1989 impose aux parties de joindre au contrat de location un état des lieux réalisé lors de la remise des clés et de leur restitution. Propriétaire et locataire ont intérêt à respecter cette formalité pour savoir à qui incombent les réparations du logement en fin de bail.

Si le propriétaire refuse de dresser l'état des lieux au début de la location, il devra apporter la preuve que les dégradations qu'il invoque en fin de bail sont dues à la faute du locataire.

En pratique, l'état des lieux doit être constaté par écrit sur papier libre ou sur formulaire et doit être daté et signé du propriétaire (ou de son mandataire) et du locataire.

La description de l'état du logement doit être détaillée. Les mentions du type "bon état" ou "état moyen" doivent être proscrites, car elles peuvent donner lieu à interprétation.

Pour de bonnes relations, propriétaire et locataire ont la possibilité de convenir de l'établissement d'un pré-état des lieux. Ainsi, ils se mettent d'accord sur les réparations que chacun réalisera avant le début du contrat de location, ce qui évitera par la suite bien des litiges.