Les obligations du propriétaire

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Les obligations du propriétaire

Le bailleur doit mettre à la disposition du locataire un logement décent et en bon état. Problème pratique : comment, au cas par cas, apprécier les critères définis par la loi ?

En faisant pour la première fois référence à la notion de 'logement décent', la loi SRU du 13 décembre 2000 a cherché à définir les caractéristiques d'un logement habitable. Le décret du 30 janvier 2002 est venu préciser cette notion. La surface habitable du logement doit être au moins égale à 9 m2 et la location doit être équipée d'installations de chauffage, d'électricité et de gaz conformes aux normes de sécurité.

Pourtant, une enquête réalisée par l'Anil (Association nationale d'information pour le logement) en 2002 indiquait que la loi n'était que partiellement appliquée : selon les personnes interrogées, 58 % des logements loués ne correspondaient pas aux critères du logement décent.

Les critères de décence restent flous. Les litiges sont par exemple fréquents concernant l'humidité, le chauffage ou la conformité des installations...

Humidité, chauffage, conformité...

Lorsque le logement s'avère humide, il est difficile de savoir si l'humidité est due à une mauvaise utilisation ou si les dispositifs d'ouverture et de ventilation sont bien adaptés. Concrètement, la présence de fenêtres ou de grilles non obstruées permettant l'aération suffit à caractériser le logement décent, indique l'Anil.

L'appréciation de l'état du chauffage est elle aussi délicate. Selon l'Anil, l'installation doit permettre un chauffage normal, être munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

En outre, les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par la législation et en bon état d'usage et de fonctionnement.

Un local en bon état d'usage et de réparation

La mise à disposition d'un logement décent se prolonge par l'obligation pour le bailleur de délivrer le local en bon état d'usage et de réparation (article 6 a de la loi du 6 juillet 1989).

Les équipements (sanitaires, installations de cuisine) doivent fonctionner. L'état des différents revêtements, peinture, tapisserie, moquette, doit permettre au locataire de s'installer dans les lieux sans avoir à effectuer de réparations.

Lorsque le bailleur ne respecte pas cette obligation, le locataire peut lui demander à l'amiable de réaliser les travaux de remise en état. S'il refuse, le preneur est légitimé à demander l'exécution des travaux en justice.

Les parties ont pu, lors de la signature du contrat de location, prévoir que le locataire réalisera ou fera réaliser à ses frais une partie ou la totalité des travaux de remise en état, moyennant une réduction du loyer. Pour éviter les litiges, cette clause doit préciser la nature des travaux à réaliser ainsi que les modalités de réduction du loyer.

Avec la pénurie de logements à louer et la cherté des loyers, ce type d'arrangement peut aider le locataire à trouver un logement. Et les petits bailleurs qui disposent d'un ou deux logements acquis pour financer partiellement leur retraite, peuvent apprécier de ne pas avoir à investir des sommes importantes dans des travaux de remise en état.

L'obligation d'entretien

Pendant toute la durée du bail, le propriétaire doit par ailleurs veiller à entretenir le logement loué et à réparer les outrages naturels du temps.

L'obligation d'entretien consiste, par exemple, à remplacer une chaudière, un chauffe-eau qui ne fonctionne plus, ou encore une moquette ou un parquet devenus trop vétustes.

L'obligation d'entretien concerne également les "grosses réparations" sur la toiture, les menuiseries, notamment en cas d'attaque par des termites et autres insectes xylophages, ou les fissures du carrelage qui résulteraient d'un vice de fabrication.

Le propriétaire défaillant encourt le risque d'être condamné en justice. Le juge saisi par le locataire peut prononcer l'exécution des travaux (il condamne le bailleur à exécuter les réparations nécessaires) ou la résiliation du contrat de location. Dans le premier cas, le bailleur dispose d'un certain délai pour réaliser les travaux nécessaires. Dans le second, c'est le bail lui-même qui peut être annulé. Le locataire peut en outre se voir attribuer des dommages et intérêts pour le préjudice subi. En cas d'urgence, le juge peut cependant autoriser le locataire à réaliser lui-même les travaux. Au bailleur de lui rembourser ensuite les dépenses correspondantes.

18 RÉACTIONS À L'ARTICLE
Par laidyso Mercredi 01 avril 2015
gros probleme avec mon ancien proprio

Bonjour,
mon histoire est un peu compliquer !
apres mon accouchement mon copain et moi avons décider de vivre ensemble ! avant sa je vivais seul avec mes enfants
nous avons donc signiez un bail a nos deux nom .( seul l exemplaire du propriétaire a la signature de nous deux et l'etats des lieux egalement ) le cheque de caution etant elever le propietaire nous a certifier ne pas l encaisser ou d attendre le remboursement des apl pour l encaisser !
bref au bout de 2 ou 3 semaines un beau matin je me suis lever est monsieur avait pri ses affaires et depuis plus de nouvelles . donc ni aide financiere pour le loyer ni pour notre enfants . de plus il na fait aucun courrier au propriétaire pour prévenir ou s'enlever du bail !mais vu que cest nos voisin il l'on su rapidement . mais a partir du moment ou leur loyer ete payer eux se foutait de la situation ! j'ai donc pas fait de changement de situation a la caf vu que je revivre seul sans aucune aide financiere exterieur .
bref au bout de quelques mois ne réussissant plus a mon sortir financièrement
avec se gros loyer jai informer mes proprio que des que je trouver quelque chose je parter !!! fin fevrier jai trouver j'ai direct prévenue ma proprio par lettre recommander de ma dédite et de mon depart le 13 mars ! le 13 j'ai déménager ! debut mars ma proprio a reçu l apl pour tout le mois .partant du principe que MR été encore sur le bail et que je part le 13 je n'est pas a payer le reste du loyer moi ! et je n'est pas non plus ni 3 mois de préavis comme pour un cdi ni 1 mois en cas de rsa !!
malheureusement eux ne l'on pas vu comme sa et on dénoncer a la caf que soit disant nous étions on couple ! la caf ma bloquer tout mes prestations je n'est pas 1 sentiment pour faire manger mes enfants ni pour rien d autre .... de plus maintenant que je suis parti elle a essayer d'encaisser le cheque de caution je n'est pas u d'autre choix que de faire opposition sinon je finirai interdit banquière avec une tel somme .je suis quand meme maman de 3 enfants dont un de 11 mois !!!!
je ne sais plus comment me sortir de cette situation ni du coup qui est en tord ou pas !! a l aide svp

Par mimietpak Jeudi 13 février 2014
Logement avec humidité, quel recours ai-je ?

bonjour a tous alors moi je vis dans une maison ou ma chambre ainsi que celle de mon fils de 4 mois a pleins d humidité. les murs au niveau des fenêtre des chambreS ainsi que autour de la pièce sont noir de moisissure. Mon propriétaire est venu faire des petits travaux a beaucoup de reprise mais rien toujours pareil l eau va également sous le balatum donc quand on va a coté de la fenêtre on entend sous nos pied plouf plouf quel recours ai je ?

Par néné Dimanche 10 février 2013
que dois-je faire

ma fille loue une maison aux HLM il y fait aussi froid a l'interieur que dehors qu'un est passé on lui a dit quelle devait changer les joints autour des fenetres est-ce vraiment a elle de faire tous ces frais

en ce momment 3 dehors 11 a l'interieur avec chaufage a bloc

je vous remerçie d' avance de votre réponse

Par planplan Lundi 20 février 2012
cuvettes wc

Bonjour

Au moment de l'état des lieux de la maison que je quitte la cuvette des wc de l'étage présentait une fêlure sur le devant à l'extérieur. Et l'autre cuvette une fêlure derrière.
Mon propriétaire me réclame le remplacement des deux cuvettes.
Considérant qu'il ne s'agit pas d'une dégradation de ma part mais simplement de faits liés probablement à l'usure, je conteste cette demande.
Suis je dans mon droit
merci de vos réponses

Par kekestein Lundi 02 janvier 2012
cumulus ridicule

Bonjour , je vis dans un 65 m2 et mon appartemet est equipé d'un cumulus de 50l nous allons prochainement etre trois et rien que le fait de prendre une douche a deux vide l'eau chaude (et encore une douche a la vitesse du vent) ma question est la suivante: mon proprietaire est il en droit de refuser l'agrandissement d'un nouveau cumulus ?

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